Entraram em vigor a 1 de outubro as alterações ao RJUE, que mudam o funcionamento dos procedimentos urbanísticos, com o objetivo de os tornar mais ágeis, contribuindo para a colocação de mais oferta de habitação no mercado. O setor da construção e do imobiliário pede agora tempo para conhecer o novo diploma e para ver como se reflete no terreno, mas as autarquias terão um papel central no cumprimento das regras. Este foi um dos temas em destaque durante a Semana da Reabilitação Urbana do Porto, a 3 de novembro.
Abrindo a sessão "As novas regras do licenciamento urbano no choque de oferta de habitação", na Antiga Fábrica de Conservas Vasco da Gama, Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, pediu que os profissionais possam conhecer bem o diploma e as suas alterações. “É como um filho que ainda não conhecemos bem. É tempo de estudar e de analisar, ainda não é tempo de opinar”. De qualquer das formas, entende que “está nas mãos dos municípios executar bem o Simplex”. Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, concorda que “mesmo que o processo tenha dores de crescimento, acreditamos que vai ajudar o setor [do imobiliário e da construção] a longo prazo”.
João Pereira Reis e Rui Ribeiro Lima, sócios da Morais Leitão, fizeram uma breve apresentação sobre aqueles que consideram ser os pontos de destaque das alterações ao RJUE. Destacaram, por exemplo, que são alterados mais de 80 artigos do regime, foram instituídos prazos parcelares, há isenção de controlo prévio em mais situações, e ficam sujeitas a licenciamento basicamente aquelas que não estão sujeitas a comunicação prévia. Mas também que será necessário enviar mais documentos às autarquias na fase inicial da obra, reintroduzem-se documentos como os títulos urbanísticos, comprovativos do pagamento de taxas ou notificações do ato de deferimento da pretensão, entre outros.
“É a previsibilidade que faz toda a diferença”
Na mesa-redonda de debate que se seguiu, Cláudia Beirão Lopes, Director of Architecture & Urban Planning da Reify., considerou que o problema da habitação “só se resolve com várias medidas, e é a previsibilidade que faz toda a diferença quando falamos no custo financeiro e no risco de cada projeto. O mais importante é que todos estes incentivos se traduzam em mais fogos”.
A responsável partilhou a sua preocupação com o cumprimento dos prazos definidos, lembrando que “embora já tenhamos um RJUE, a realidade diz-nos que, em média, um licenciamento de um edifício com alguma complexidade pode ser de 2 anos e meio ou três. Os prazos faseados que se introduzem podem ajudar-nos a articular melhor o processo, e ficamos melhor se conseguirmos usar este mecanismo de gestão simples. Também ajuda a reduzir a incerteza”. De qualquer das formas, “o licenciamento é só uma fase seguinte ao processo de preparação do projeto, há todo um trabalho de casa que já foi feito antes e que é muito importante”.
José Esteves, Project Management da Civilria, defende que “a simplificação é muito importante” e aplaude a “manifesta otimização de alguns prazos”, mas também lembra que “muito antes disso temos um processo demorado, que é o planeamento todo”, que é responsabilidade dos técnicos e dos promotores privados. “No nosso caso, 70% do nosso pipeline envolve loteamentos e unidades de execução, são pedaços de cidade que já passaram por planeamento com as autarquias durante anos”.
Administração pública: tendencialmente “avessa às mudanças”
Do lado da administração pública, Andreia Júnior, vice-presidente do Conselho de Administração da Porto Vivo SRU, concordou que a estabilização das leis é necessária. “Ainda nem sequer houve jurisprudência, o mercado também tem de perceber e conhecer o diploma”. Realçou a importância de “simplificar e não estar sempre a pedir os mesmos documentos” ou de “centrar as consultas a entidades externas apenas na CCDR”. Admite que “a administração pública é avessa às mudanças, mas acredito que vamos conseguir [implementar o novo RJUE com sucesso], e cá estaremos a trabalhar”.
João Pereira Reis é mais cético: “a segmentação dos prazos pode ajudar na previsibilidade, mas tenho muitas dúvidas. O diploma foi mudado desde logo sem se avaliar o anterior”. E considera que “talvez o legislador devesse criar um mecanismo de arbitragem para pôr em prática”. Seja como for, “quanto mais ‘by the book’ um projeto for, menos riscos urbanísticos terá. E os técnicos das câmaras devem fazer a interpretação correta dos projetos, tendo sempre em conta a prossecução do interesse público”.