Foi aprovado na generalidade o diploma que altera o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) com o principal objetivo de convencer mais proprietários a entrar neste mercado, aumentando a oferta de habitação. O Governo garante que está disposto a discutir com a oposição na especialidade, e defende o “choque de oferta” que propõe na lei.
O arrendamento urbano também esteve em destaque na Semana da Reabilitação Urbana do Porto logo no primeiro dia do evento, a 2 de novembro, na sessão “Uma nova lei para dinamizar o mercado de arrendamento”. Numa mesa-redonda de debate, moderada por Bento Aires, presidente da Direção da OE SRN, Francisco Sousa Vieira, deputado do Partido Social Democrata (PSD) e Eduardo Pinheiro, deputado do Partido Socialista (PS), foram convidados a debater as alterações ao NRAU que estão em cima da mesa.
Francisco Sousa Vieira garantiu que “este Governo reconhece o problema da habitação desde o primeiro dia, sem fundamentalismos, e sabendo que não há ‘balas de prata’. A nossa estratégia é global, focamo-nos na oferta, oferta, oferta, pois precisamos de um choque nesse sentido, aumentando a oferta pública, a oferta privada, facilitando o licenciamento, libertando mais imóveis para o arrendamento”.
Sobre o diploma em particular, garantiu: “estamos dispostos a discutir na especialidade os quatro pontos que o Chega apresentou e que os outros partidos estarão também dispostos a discutir, como o reforço do apoio aos mais vulneráveis ou a distinção dos vários tipos de incumprimento. Porque não devemos pedir aos senhorios que façam o trabalho de apoio social”.
Do lado do PS, Eduardo Pinheiro recordou que as políticas dos últimos anos levaram sempre à predominância da propriedade privada. “Não concordamos com a lei apresentada. Concordamos com os princípios e achamos que a confiança é o mais importante para o mercado, mas achamos que aumentar as cauções só vai dificultar ainda mais o acesso das famílias ao mercado. Não entendemos como é que dar 5.000 ou 6.000 euros no início do contrato pode ajudar o mercado”. Em paralelo, “tem de haver uma distinção entre quem não paga porque não quer de quem paga porque não pode, o Estado tem de dar respostas nesse caso, antes do momento do despejo, altura em que já não há nada a fazer. Podia-se criar uma garantia pública para o arrendamento”, sugere.
Francisco Sousa Vieira assegura que “não somos estanques na nossa visão, mas achamos que a nossa proposta é equilibrada e razoável”, admitindo que “estes regimes raramente são perfeitos”.
O Chega foi também convidado para esta mesa-redonda, no entanto não compareceu.
Mercado é “profundamente disfuncional”
Deixando alguns números de mercado, Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, registou “um mercado profundamente disfuncional, com problemas geracionais, no qual quem entra agora paga muito mais do que quem já faz parte”.
Um dos pontos que salientou como “coisas feitas com boa intenção que depois não funcionam” foi o travão administrativo dos 2% nos novos contratos de arrendamento. “Isto acabou por originar uma subida das rendas na ordem dos 30% num ano. Protegeu quem menos precisava, e dificultou muito a vida a quem ainda não tinha entrado no mercado”.
Os números da Confidencial Imobiliário mostram que, apesar de ser natural que as rendas desçam quando há um aumento de oferta, a verdade é que “pela primeira vez, tivemos uma forte subida de rendas que produziu um aumento de oferta entre 2024 e 2025”.
Ricardo Guimarães também salientou que os fundos imobiliários têm muito pouca expressão no arrendamento português. “Os dados do MSCI mostram que, em Portugal, a quota de imóveis residenciais detidos por fundos de investimento ronda os 3,9%. Infelizmente, só temos investidores no Build to Sell, não no Build to Rent”.
Nas suas contas, só é possível fazer verdadeiro arrendamento acessível com escala e industrializando a construção. Apenas os preços praticados em Lisboa, Cascais ou Oeiras permitem investir em BTR acessível, tendo em conta os custos de construção e outras obrigações. “Apesar disso, segundo as novas portarias, estamos a condicionar o investimento às medianas do mercado, que resultam essencialmente do arrendamento de casas usadas. Assim é muito difícil”.