O mapa do investimento imobiliário não é estático. As cidades transformam-se, novas centralidades emergem e territórios que durante anos permaneceram fora dos principais circuitos de investimento podem ganhar protagonismo quando reúnem condições para acolher novas atividades económicas e residenciais. No Grande Porto, esta transformação está já em curso, mas a sua consolidação exige uma visão territorial de longo prazo, capaz de articular habitação, infraestruturas, atividade empresarial e regeneração urbana.
Esta foi uma das principais ideias da conferência “Capital, Território e Imobiliário – O novo mapa do investimento”, integrada na Semana da Reabilitação Urbana do Porto. A discussão colocou em destaque a reconversão de grandes áreas industriais, o potencial de novos polos de inovação e o impacto das infraestruturas na competitividade regional. Entre os projetos em análise, o Innovation District, previsto para os terrenos da antiga refinaria de Matosinhos, assumiu particular relevância.
Na abertura, Domingos Silva, vice-presidente Norte da APEMIP, defendeu que os mapas de desenvolvimento dos territórios não são permanentes e que é necessário identificar as próximas centralidades e criar as condições para a sua afirmação. A reabilitação urbana tem aqui um papel estratégico, não apenas pela recuperação do edificado, mas pela capacidade de atrair atividade económica, melhorar a qualidade de vida e gerar valor para as comunidades.
O responsável sublinhou ainda que a habitação deve ser entendida como uma questão de competitividade territorial. A atração de investimento exige mais oferta habitacional, confiança e previsibilidade, mas também uma visão que permita transformar o potencial dos territórios em projetos concretos. Pela proximidade diária ao mercado, os profissionais da mediação imobiliária podem contribuir para identificar antecipadamente as tendências de procura e as áreas com capacidade para ganhar relevância.
Na apresentação da Savills, Ricardo Valente, Head of Porto Office, defendeu que Portugal atravessa um dos momentos mais favoráveis da sua história em termos de investimento, sublinhando que a forte valorização do imobiliário não resulta apenas dos atributos da localização, mas sobretudo da evolução macroeconómica do país. A melhoria da posição da dívida soberana e a redução do prémio de risco reforçam a competitividade portuguesa num contexto em que continua a ser necessário captar capital. No Grande Porto, esta evolução tem sido acompanhada pela chegada de grandes empresas, que têm ocupado áreas significativas de escritórios, num movimento para o qual Valente destacou o trabalho de promoção económica da InvestPorto. A concentração de emprego nos sectores da informação e tecnologia, apoiada numa forte base académica, tem contribuído também para um crescimento do rendimento médio na região superior ao registado a nível nacional, evidenciando a capacidade do Porto para atrair actividade económica e gerar valor acrescentado.
Por sua vez, João Lima, Market Research Manager da Savills, identificou sinais de mudança nas dinâmicas do investimento imobiliário. Até Setembro, o retalho, incluindo operações envolvendo portefólios de centros comerciais, concentrou a maior fatia do investimento, seguindo-se a hotelaria. O valor médio por transacção aumentou face ao ano anterior, enquanto a logística continua condicionada por uma oferta limitada e pela escassez de novos projectos em pipeline. No mercado residencial, a compra e venda de habitação está a abrandar, embora o produto novo esteja a conquistar uma aceitação crescente. Num mercado que considera mais atractivo e competitivo, Lima assinalou que a valorização imobiliária em Portugal continua a destacar-se no contexto europeu.
Innovation District: uma nova centralidade para o Grande Porto
A antiga refinaria de Matosinhos representa uma oportunidade de transformação territorial à escala metropolitana. Com cerca de 240 hectares e dois quilómetros de frente marítima, o espaço beneficia ainda da proximidade ao aeroporto e ao Porto de Leixões. A ambição passa por converter esta área numa nova centralidade económica e urbana, capaz de reforçar a posição do Grande Porto enquanto território de inovação, investimento e talento.
Cláudia Rocha, Partner da PwC e Strategy& Portugal Leader, apresentou o estudo socioeconómico desenvolvido para enquadrar esta transformação. O trabalho teve origem no Conselho Consultivo criado em 2021 pela Câmara Municipal de Matosinhos, que reuniu representantes de empresas e da sociedade civil. A elaboração do estudo decorreu ao longo de 11 meses, envolvendo a Galp, o CITTA, o professor Ricardo Reis, o OPT e a equipa da Economics, entre outros contributos especializados.
O processo incluiu o diagnóstico da situação atual, a definição de uma visão para o Innovation District, a construção de um conceito territorial e a análise de diferentes cenários de ocupação do solo. Foram igualmente estudadas as condições de mobilidade, os impactos económicos, sociais e ambientais, bem como um plano de ação e um modelo de governação. A metodologia integrou ainda um exercício de benchmarking internacional e um workshop colaborativo em Matosinhos, com a participação de diferentes stakeholders.
Na apresentação, Cláudia Rocha enquadrou o projeto numa transformação mais ampla do papel das cidades. Estas deixaram de ser apenas espaços onde a atividade económica e social acontece para se afirmarem como motores de desenvolvimento, competitividade e inovação. A concentração de população, empresas e serviços cria oportunidades, mas também aumenta a pressão sobre as infraestruturas e pode acentuar desigualdades. Nesse contexto, a regeneração urbana deve ser encarada como uma estratégia de desenvolvimento económico, e não apenas como uma operação de reconversão física.
A visão apresentada para Matosinhos acompanha as tendências do urbanismo contemporâneo, que coloca as pessoas no centro do planeamento. Entre elas está o conceito de cidade dos 15 minutos, popularizado por Carlos Moreno, segundo o qual as principais necessidades quotidianas, como trabalho, educação, saúde e lazer, devem poder ser satisfeitas a curta distância, preferencialmente a pé ou de bicicleta. A esta abordagem juntam-se os princípios do novo urbanismo, a cidade compacta, a mobilidade ativa, a valorização do transporte público e a integração entre conhecimento, emprego e empreendedorismo.
É neste contexto que surgem os innovation districts, que se distinguem dos tradicionais parques tecnológicos ou clusters industriais. São áreas integradas na cidade, onde empresas inovadoras, universidades, startups, centros de investigação, habitação, espaços de lazer e equipamentos culturais convivem para estimular a inovação e o empreendedorismo. A sua capacidade de atrair investimento depende, por isso, não apenas da oferta de espaços de trabalho, mas também da qualidade urbana e das condições para viver, trabalhar e estabelecer relações.
Cláudia Rocha destacou ainda algumas características essenciais para o sucesso destes projetos: espaços flexíveis, capazes de acompanhar as dinâmicas do mercado; infraestruturas inteligentes e eficientes; uma governação colaborativa, assente em parcerias entre setor público, setor privado e academia; e sustentabilidade de longo prazo.
A ambição para Matosinhos é contribuir para transformar o Grande Porto num dos polos tecnológicos mais inovadores e sustentáveis da Europa, através da colaboração entre universidades, empreendedores e empresas. O objetivo passa também por proporcionar uma qualidade de vida elevada, seguindo os princípios da cidade de 15 minutos.
A definição dos setores estratégicos foi outra dimensão central do estudo. A análise das competências já existentes na região e o benchmarking de cinco casos internacionais permitiram identificar cinco clusters de elevado valor acrescentado: tecnologias avançadas, tecnologias de nova geração, tecnologias de informação, defesa e aeroespacial e economia azul. São áreas que podem beneficiar das competências locais em investigação e desenvolvimento, engenharia, biotecnologia azul e energias renováveis, posicionando o território em setores com potencial de crescimento e projeção internacional.
Qualidade urbana, diversidade e habitação
A visão económica do projeto precisa, contudo, de ser acompanhada por uma estrutura urbana capaz de sustentar essa ambição. Paulo Conceição, Professor na FEUP e investigador do CITTA – Centro de Investigação do Território, Transportes e Ambiente, chamou a atenção para o facto de as qualidades urbanas não surgirem espontaneamente. Exigem planeamento estratégico, tanto na organização interna dos espaços como na gestão da sua evolução ao longo do tempo.
Na organização territorial, identificou três dimensões fundamentais. A primeira é o equilíbrio funcional entre diferentes usos, nomeadamente emprego, habitação, serviços essenciais e comércio. A proximidade entre atividades e a sua articulação são determinantes para evitar espaços monofuncionais e criar um ambiente urbano mais completo. A localização das atividades geradoras de emprego e de visitantes deve também ser pensada em relação aos principais pontos de transporte público, enquanto a dimensão dos quarteirões e o desenho do espaço público podem favorecer a caminhabilidade.
A segunda dimensão prende-se com a integração do clima e da natureza no desenho urbano. A infraestrutura verde e azul deve assumir um papel estruturante, contribuindo para a qualidade ambiental e para a adaptação dos espaços às condições climáticas.
A terceira é a habitação. Um distrito de inovação gera oportunidades de emprego diversificadas e, para atrair e reter trabalhadores com diferentes perfis, precisa de oferecer soluções residenciais igualmente diversas. Paulo Conceição destacou a importância de considerar diferentes tipologias, regimes de propriedade e formas de ocupação, de modo a promover a diversidade social e evitar que a valorização económica do território se traduza numa oferta habitacional demasiado limitada.
O investigador sublinhou também a importância do tempo e da gestão do processo. Um projeto desta dimensão terá de atravessar diferentes ciclos económicos e sociais, pelo que a visão inicial deverá manter-se como referência, mas com capacidade de adaptação às necessidades do mercado e das comunidades. O faseamento é particularmente importante: as qualidades urbanas pretendidas devem estar presentes desde as primeiras etapas, e não ser adiadas para fases posteriores. A evolução do projeto não deverá comprometer a coerência do conjunto.
Mobilidade: antecipar a procura antes de criar congestionamento
A mobilidade foi apresentada como uma condição essencial para a integração do Innovation District na região metropolitana. Miguel Lopes, coordenador de Mobilidade e Transportes do OPT, defendeu que o projeto deve evitar a dependência de um único meio de transporte e articular dois níveis de acessibilidade: a escala local, assente na proximidade e nos modos ativos, e a escala metropolitana, que permitirá ligar o novo polo a áreas mais distantes.
Na fase inicial, o Innovation District não terá ainda todos os serviços e equipamentos necessários ao seu funcionamento. Por isso, a articulação com a envolvente existente será determinante, nomeadamente com escolas, centros de saúde, comércio e outros serviços públicos. As ligações pedonais, cicláveis e de transporte público de curta distância deverão permitir responder às deslocações quotidianas, enquanto a rede metropolitana assegurará a conexão com os principais polos de emprego e conhecimento.
O planeamento apresentado procura antecipar as necessidades de mobilidade em função do calendário de desenvolvimento do projeto, de forma a assegurar que a infraestrutura disponível acompanha o crescimento da procura e evita situações de sobrecarga. Esta estratégia foi trabalhada em articulação com o município e contempla intervenções na rede viária e de transporte público.
Entre as ligações estruturantes, Miguel Lopes destacou a importância da A28 para a acessibilidade ao território, tendo em conta a relação com Perafita, a norte, e com o centro de Leça, a sul, onde a presença do Porto de Leixões constitui uma barreira à conectividade. Foram também identificadas intervenções destinadas a melhorar as ligações locais, incluindo a articulação com a rede de metrobus de Matosinhos, em construção, e a possibilidade de um ramal que ligue a zona da Exponor a Perafita.
A médio e longo prazo, a visão contempla o reforço da rede de transporte público de maior capacidade. Entre as intervenções referidas estão a futura linha de metro de Leça da Palmeira e uma ligação que poderá servir diretamente o Innovation District, cuja dimensão deverá gerar procura suficiente para justificar o investimento. Foi igualmente abordada a articulação com outras soluções de transporte coletivo de elevada capacidade, incluindo ligações entre Matosinhos e a Boavista, no Porto.
Outra proposta passa por repensar o papel da A28 como infraestrutura urbana. A redução do tráfego de atravessamento poderá abrir espaço a uma maior integração da via na malha urbana, reforçando as ligações pedonais e cicláveis e permitindo, em determinados troços, acomodar soluções de transporte público. Esta transformação poderá contribuir para reduzir o efeito de barreira atualmente criado pela infraestrutura rodoviária.
Miguel Lopes referiu ainda a importância de uma nova ligação rodoviária estruturante, que permita retirar tráfego de atravessamento da A41 e melhorar a conectividade regional. No conjunto, a estratégia procura criar uma rede capaz de oferecer alternativas reais ao automóvel e assegurar ligações mais diretas entre o novo polo, os centros urbanos e os principais equipamentos metropolitanos. Um dos resultados apontados seria melhorar a ligação entre os dois polos universitários do Porto, que atualmente não dispõem de uma conexão direta por metro entre si.
Três projetos que podem transformar a economia de Matosinhos
A dimensão territorial e económica destas transformações foi aprofundada por Ricardo Reis, professor da London School of Economics. Na sua intervenção remota diretamente desde Londres, o economista analisou o impacto dos grandes projetos na competitividade do Norte de Portugal, destacando a reconversão da antiga refinaria da Petrogal, a transformação da Exponor e a intervenção na antiga Tertir.
Para Reis, a economia não existe num espaço abstrato: é no território que a produção se realiza e a riqueza se gera. Se tradicionalmente as regiões eram sobretudo entendidas pela sua capacidade de trocar bens e serviços, hoje assumem também um papel determinante na criação de inovação, através do contacto entre pessoas, empresas e atividades económicas.
A combinação dos três projetos poderá, por isso, representar uma mudança profunda na forma como a economia regional se organiza. Mais do que prolongar as atividades já existentes, deverão criar condições para acolher novas indústrias, empresas e formas de interação, capazes de gerar oportunidades que hoje ainda não são inteiramente previsíveis. O desafio exige imaginação e uma visão que não se limite a replicar o que já existe.
Um dos principais fatores para concretizar esse potencial será o equilíbrio entre habitação e atividade económica. O professor alertou para a importância de evitar a separação rígida entre zonas residenciais e áreas de emprego, que obriga milhares de pessoas a deslocações diárias e agrava o congestionamento. Pelo contrário, defendeu espaços onde as pessoas possam viver e trabalhar mais perto, favorecendo simultaneamente a qualidade de vida e os encontros informais que frequentemente dão origem a novas ideias e negócios.
A referência são os grandes campus de empresas inovadoras, que procuram aproximar-se do modelo das universidades, reunindo no mesmo espaço diferentes pessoas e atividades. Essa proximidade pode estimular a criatividade e a inovação, reduzindo ao mesmo tempo a pressão sobre as redes de transportes.
Reis considerou arriscado tentar antecipar quais serão as indústrias vencedoras daqui a 10 ou 20 anos, sobretudo num contexto de rápida transformação tecnológica e de expansão da inteligência artificial. Em vez de escolher antecipadamente setores, a prioridade deverá ser criar infraestruturas e espaços suficientemente flexíveis para acolher diferentes atividades à medida que surgem novas oportunidades. Essa flexibilidade deve permitir adaptar os espaços, acelerar a sua ocupação quando existe procura e abrandar o desenvolvimento quando as condições de mercado o justificam.
O economista mostrou-se otimista quanto às perspetivas de Portugal, considerando que a economia digital pode beneficiar países periféricos. Uma mão de obra mais qualificada, com competências linguísticas e maior integração nas economias internacionais, poderá permitir ao país desenvolver nichos de maior valor acrescentado, nomeadamente em áreas como o mar, a saúde e a defesa.
Questionado sobre os fatores a que daria prioridade caso tivesse responsabilidades públicas na concretização destes projetos, Reis voltou a destacar duas condições: o equilíbrio entre os diferentes usos e a flexibilidade do desenvolvimento. Reconheceu que calibrar a proporção entre habitação e atividade económica é um exercício difícil, mas essencial para criar espaços atrativos e funcionais. Por outro lado, embora as infraestruturas exijam investimentos iniciais elevados e planeamento de longo prazo, a ocupação dos terrenos deverá poder adaptar-se ao ritmo da procura, evitando a criação de espaços vazios e custos desnecessários.
A escala e a proximidade dos três projetos justificam, na sua perspetiva, uma ambição que ultrapasse cada intervenção individual. Evocando a transformação desencadeada pela Expo 98 em Lisboa, Ricardo Reis deixou uma questão à região: estará preparada para abraçar uma mudança desta dimensão e os desafios que a acompanham? Daqui a 20 anos, defendeu, Matosinhos e o Grande Porto poderão ser territórios muito diferentes dos que conhecemos hoje.
Investimento, novas centralidades e a competição entre cidades
A mesa-redonda, moderada por Domingos Silva, reuniu Ricardo Valente, Head of Porto Office da Savills; Marta Pontes, vereadora da Câmara Municipal de Matosinhos; João Rafael Koehler, CEO da Quadrantis Capital; e Pedro Ramos, Chief Investment Officer da EMERGE – Mota-Engil Real Estate Developers. O debate cruzou as perspetivas do mercado, dos investidores, dos promotores e do município sobre as oportunidades de desenvolvimento do Grande Porto e a sua capacidade para competir com outros polos europeus.
Ricardo Valente começou por distinguir a relação entre Porto e Lisboa da verdadeira competição internacional do Grande Porto. Na sua perspetiva, as duas principais cidades portuguesas têm características diferentes e não devem ser encaradas como concorrentes diretas. O desafio do Porto é afirmar-se perante cidades europeias com ecossistemas económicos comparáveis, nomeadamente Bilbao, Málaga e Valência, algumas das quais ganharam relevância no radar dos investidores nas últimas duas décadas.
O responsável da Savills alertou, contudo, para uma dificuldade concreta: a região tem perdido oportunidades porque muitas empresas interessadas em instalar-se no Norte não encontram ativos disponíveis que lhes permitam iniciar operações num prazo relativamente curto. A falta de produto imobiliário adequado, em particular de espaços de qualidade e com disponibilidade imediata, pode comprometer a capacidade de captar investimento empresarial. Para Valente, a resposta exige uma articulação mais forte entre entidades públicas e privadas, de forma a antecipar a procura e preparar a oferta.
Marta Pontes destacou a dimensão da oportunidade que se coloca a Matosinhos, com cerca de 300 hectares de território privilegiado em transformação ou discussão. A vereadora sublinhou a importância de conciliar a aposta na tecnologia com a identidade própria do município, que mantém uma forte atratividade turística e uma posição relevante no contexto nacional.
A saída da refinaria de Leça da Palmeira, em 2021, abriu um processo de transformação que exige concertação entre diferentes entidades. Do lado municipal, a mobilidade e a articulação territorial foram apontadas como prioridades, incluindo o investimento previsto de cerca de 30 milhões de euros no metrobus, concebido como uma infraestrutura hierarquizada e intermodal. O objetivo é criar condições para uma maior capilaridade da rede de transportes e para a concretização do conceito de cidade de 15 minutos.
A Vereadora salientou ainda que um projeto desta escala terá impacto não apenas em Matosinhos, mas em toda a área metropolitana e no país. A capacidade de captar investimento dependerá também da criação de instrumentos legais, fiscais e financeiros adequados, incluindo condições de financiamento que permitam responder às necessidades dos projetos. A vereadora estabeleceu um paralelo com a transformação desencadeada pela Expo 98, defendendo que a dimensão da oportunidade exige uma resposta concertada.
Exponor: entre a atividade de exposições e uma nova cidade
João Rafael Koehler explicou que a aquisição da Exponor foi motivada pela convicção de que existia um ativo com potencial, mas que se encontrava numa situação de subgestão e precisava de um investimento significativo para recuperar atratividade. O compromisso assumido passa por manter o equipamento como uma infraestrutura relevante para o Norte, respeitando a sua tradição industrial e a importância da atividade de exposições para a economia da região.
O projeto divide-se, na sua perspetiva, em duas componentes. A primeira é a exploração da Exponor enquanto espaço de exposições, que deverá continuar a desempenhar um papel central na atividade empresarial e industrial do Norte. A segunda é a componente imobiliária, que beneficia de uma capacidade de construção significativa e deverá permitir desenvolver um projeto de usos mistos.
Koehler afastou a ideia de uma operação exclusivamente residencial. A ambição é criar uma pequena cidade, onde possam coexistir habitação, serviços, hotéis, colégios e outros equipamentos, incluindo empresas e operadores de referência que contribuam para tornar o espaço mais atrativo para residentes e utilizadores. Considera que a qualidade e a diversidade dos usos serão fundamentais para valorizar o ativo a longo prazo.
O responsável apontou ainda a melhoria da conectividade aérea do Porto como um fator relevante para a atratividade do investimento na região. Na sua perspetiva, o desenvolvimento do aeroporto deverá acompanhar a dimensão económica e demográfica do Norte, corrigindo uma situação em que muitos passageiros da região se deslocam a Lisboa para aceder a ligações de longo curso. Referiu a expectativa de que a entrada de um operador internacional possa contribuir para reforçar a oferta de voos e a capacidade do aeroporto, embora tenha ressalvado que alguns detalhes ainda não poderiam ser divulgados.
Habitação para a classe média e novas soluções residenciais
Pedro Ramos, CIO da EMERGE, defendeu que as oportunidades imobiliárias não se limitam a uma geografia específica. A região apresenta potencial em diferentes territórios e segmentos, desde que consiga aproveitar os projetos de mobilidade e as novas centralidades para desenvolver uma oferta mais diversificada.
O responsável identificou oportunidades em residências de estudantes e residências sénior, segmentos cuja procura deverá crescer, bem como na reabilitação de património e no desenvolvimento de escritórios de qualidade. Considerou que a oferta de escritórios continua insuficiente em quantidade e qualidade, o que limita a capacidade de resposta às empresas que procuram instalar-se na região.
A mobilidade poderá também criar condições para desenvolver pequenos centros urbanos em torno das estações de metro, aproximando habitação, serviços e comércio dos principais pontos de acesso ao transporte público. Mas Ramos identificou a habitação para a classe média como um dos maiores desafios. Construir mais casas é necessário, mas não resolve, por si só, o problema da acessibilidade se os preços continuarem fora do alcance de uma parte significativa da população.
Na sua perspetiva, será necessário trabalhar também a dimensão e o custo das habitações, aceitando que diferentes modelos residenciais podem responder a diferentes necessidades. Deu como exemplo a possibilidade de viver em áreas mais compactas, lembrando a experiência de apartamentos de pequena dimensão em cidades como Paris. A questão não deverá ser apenas construir mais, mas encontrar soluções que permitam às pessoas aceder efetivamente à habitação.
Outra oportunidade estará na entrada de capital institucional em soluções residenciais flexíveis. Ramos considerou que existe uma lacuna entre as necessidades de diferentes agregados familiares e a oferta disponível, apontando para a importância de operadores especializados e de investimento em escala. A institucionalização deste tipo de produto poderá ajudar a desenvolver alternativas para pessoas em diferentes fases da vida, incluindo situações de mudança familiar ou profissional.
A alta velocidade pode alargar a geografia do investimento, mas não sem dúvidas
A discussão sobre as infraestruturas de transporte revelou perspetivas distintas sobre o impacto da futura ligação ferroviária de alta velocidade. Ricardo Valente considerou que a redução dos tempos de viagem poderá alterar profundamente a posição do Porto na geografia ibérica. Na sua leitura, a cidade passará a ocupar uma posição central no eixo da costa ocidental da Península, entre Lisboa e a Corunha, criando uma oportunidade para reforçar a sua influência económica e territorial.
O responsável identificou Campanhã e a zona oriental do Porto, bem como Gaia, como áreas com potencial evidente em torno das futuras estações. Defendeu que investimentos de milhares de milhões de euros destinados a aproximar cidades devem ser acompanhados por ambição no desenvolvimento urbano. A expansão do metro terá igualmente um papel determinante, permitindo melhorar o acesso às universidades, a qualidade de vida e a ligação a territórios como Maia, Santo Tirso e Vila do Conde, que poderão beneficiar de melhores transportes.
Marta Pontes partilhou a importância de aproximar o Grande Porto dos restantes mercados ibéricos, sublinhando que a redução da distância em tempo pode traduzir-se em oportunidades económicas. A capacidade de atrair empresas depende também de oferecer condições de vida adequadas aos trabalhadores que acompanham essas operações. A responsável referiu a experiência de captação de empresas internacionais e a importância de responder a questões concretas como habitação, saúde, educação, segurança e transporte público.
A vereadora defendeu que a escala metropolitana é essencial para responder a estas necessidades. Quando uma empresa escolhe instalar-se num município, a capacidade de resposta pode depender de uma articulação com os concelhos vizinhos, tanto ao nível da oferta de habitação como dos serviços e da mobilidade. A competitividade não se constrói apenas com a localização de uma empresa, mas com a capacidade de oferecer um ecossistema completo aos trabalhadores que pretende atrair.
Pedro Ramos também considerou que a alta velocidade poderá reforçar a complementaridade entre Porto e Lisboa. Uma viagem de cerca de uma hora e meia tornaria mais simples a deslocação entre as duas cidades, alargando as possibilidades de localização de empresas e atividades económicas. Na sua perspetiva, esta proximidade poderá beneficiar o país como um todo e reforçar a posição do Porto, que poderá captar atividades que beneficiem da ligação a Lisboa sem necessitarem de estar instaladas na capital.
João Rafael Koehler manifestou, porém, uma posição mais cautelosa. Recordando que a ligação ferroviária entre Porto e Lisboa continua a demorar várias horas, apesar das décadas de investimento e discussão, questionou a capacidade de concretizar a alta velocidade nos prazos anunciados. Considerou que uma viagem de uma hora e meia seria uma melhoria muito significativa, mas alertou para a necessidade de resolver também a acessibilidade às estações. A redução do tempo de viagem entre cidades perde parte do seu valor se os passageiros enfrentarem deslocações demoradas e ligações pouco eficientes dentro das próprias áreas urbanas.
Projetos de grande escala exigem uma visão de longo prazo
A mesa-redonda terminou com uma discussão sobre a dimensão e o calendário de alguns dos projetos em desenvolvimento. Questionado sobre o OPO-City, Pedro Ramos apontou para uma área de cerca de 270.000 metros quadrados, com expectativa de lançamento da primeira fase em 2027. A habitação e os serviços deverão constituir os pilares do projeto, enquanto a componente logística tenderá a perder expressão.
João Rafael Koehler referiu, por sua vez, uma área de cerca de 130.000 metros quadrados, com um horizonte de cinco anos para o início do desenvolvimento. No caso dos terrenos da Galp, foi mencionada uma área de aproximadamente dois milhões de metros quadrados, ilustrando a escala das oportunidades de transformação em discussão na região.
O debate evidenciou que o próximo ciclo de investimento não dependerá apenas da valorização dos ativos ou da chegada de novas infraestruturas. Exigirá capacidade para disponibilizar produto imobiliário adequado, criar soluções habitacionais acessíveis, articular os diferentes municípios e desenvolver projetos com usos complementares.
O Grande Porto dispõe de ativos e de projetos capazes de alterar a sua posição no mapa ibérico do investimento. Mas, como ficou patente na discussão, a oportunidade só se concretizará se a visão territorial for acompanhada por execução, coordenação institucional e capacidade de antecipar as necessidades de empresas e residentes.