A falta de oferta habitacional para arrendamento continua a ser um dos principais desequilíbrios do mercado português. Apesar da procura crescente e do interesse de investidores nacionais e internacionais, a produção de nova habitação permanece fortemente concentrada no mercado de venda, deixando por explorar o potencial de um segmento profissionalizado de arrendamento de longo prazo. É neste contexto que o modelo de Build to Rent (BTR) começa a ganhar expressão, procurando aproximar o investimento privado de objetivos de disponibilização de habitação a preços acessíveis.
Foi este o ponto de partida da sessão «Build to Rent – O momento de afirmação de um novo segmento residencial», integrada na 14.ª Semana da Reabilitação Urbana do Porto, que colocou em destaque a experiência da Porto Vivo, SRU na mobilização de terrenos e capital privado para desenvolver projetos de arrendamento acessível. A cidade assume-se, neste momento, como o principal laboratório nacional deste modelo, com vários projetos em desenvolvimento através de parcerias com investidores institucionais.
Na abertura, Andreia Júnior, Vice-presidente do Conselho de Administração da Porto Vivo, SRU, enquadrou a habitação como uma prioridade de longa data do município, destacando o programa Porto com Sentido, dirigido a famílias que, embora tenham rendimentos, não conseguem aceder à habitação social nem encontrar soluções compatíveis no mercado livre. A estratégia municipal passa também pela promoção de construção nova em terrenos públicos, incluindo projetos apoiados pelo PRR.
A responsável sublinhou o papel da Porto Vivo, SRU enquanto agente de mobilização de solo urbano e de investimento privado, defendendo uma ação coordenada entre iniciativa pública e privada para aumentar a oferta de arrendamento acessível. Os primeiros projetos de BTR desenvolvidos no Porto demonstram, na sua perspetiva, que a confiança construída junto do mercado permite transformar esta colaboração em investimento concreto.
Um mercado com procura e capital, mas ainda dominado pela venda
Pedro Baganha, Cities & Investment Director da Dils, identificou um desequilíbrio estrutural entre as necessidades habitacionais e a resposta do mercado. Apesar de quase 75% dos portugueses serem proprietários, uma parte significativa da população permanece fora do mercado de aquisição e enfrenta dificuldades no acesso à habitação. As alterações demográficas e a transformação da estrutura dos agregados familiares vieram acentuar esta pressão, num contexto em que a entrada de nova oferta habitacional continua limitada.
O investimento tem vindo a recuperar, mas permanece maioritariamente orientado para o Build to Sell (BTS). A nova produção destinada ao mercado de arrendamento é reduzida e tende a concentrar-se nos segmentos médio e médio-alto. Para Baganha, esta situação representa um problema estrutural: existe procura e existe capital disponível, mas o risco associado à intervenção do setor público acaba por tornar o investimento em venda mais atrativo do que o arrendamento de longo prazo.
O responsável apontou para uma necessidade estimada de 300.000 habitações em Portugal, associada a um investimento potencial de cerca de 45.000 milhões de euros. Uma dimensão que, na sua leitura, exige uma resposta conjunta e uma maior participação do mercado de arrendamento na futura produção habitacional. Além de aumentar a oferta, um segmento de arrendamento mais desenvolvido poderá funcionar como mecanismo de equilíbrio perante futuros choques do mercado.
Porto Vivo mobiliza 463 habitações em carteira
A experiência da Porto Vivo, SRU demonstra como o setor público pode contribuir para reduzir alguns dos riscos associados a este tipo de investimento. Luís Archer, Administrador da Porto Vivo, SRU, explicou que o modelo nasceu da necessidade de criar uma oferta de arrendamento com maior escala e preços acessíveis, no âmbito do programa Porto com Sentido.
O enquadramento disponibiliza um conjunto de benefícios fiscais e municipais, incluindo isenção de IRS e IRC, isenção de IMI e uma redução de 50% da Taxa Municipal de Urbanização aplicável à construção. Estes incentivos são independentes das medidas previstas na nova legislação nacional.
O modelo contratual prevê ainda a possibilidade de antecipação de rendas por um período de até dois anos relativamente às frações contratualizadas. A Porto Vivo, SRU assume o arrendamento aos proprietários privados e garante a ocupação plena das habitações, bem como a manutenção dos imóveis nos termos estabelecidos nos contratos, comprometendo-se a devolvê-los no final do período contratual nas condições acordadas, ressalvado o desgaste normal.
Archer salientou que esta oferta não se destina à habitação social. São casas construídas com padrões consistentes de qualidade e durabilidade, pensadas para facilitar a manutenção e assegurar uma vida útil prolongada. O objetivo passa por aumentar o parque habitacional, evitar a saída de residentes do Porto e atrair novos agregados, integrando habitação acessível em diferentes zonas da cidade. Parte das frações poderá ainda ser colocada no mercado livre, permitindo combinar diferentes regimes de ocupação.
O público abrangido pelo programa é sobretudo composto por pessoas entre os 31 e os 45 anos. Entre os projetos em carteira encontram-se uma operação de 124 habitações em parceria com a Ageas, o desenvolvimento de 331 fogos em Campanhã, com a participação da Sonae Sierra e da Solive, e a reabilitação de um edifício na Rua dos Caldeireiros, em parceria com uma proprietária, que dará origem a oito habitações.
No conjunto, a Porto Vivo, SRU conta atualmente com 463 habitações de arrendamento acessível em pipeline, pretendendo continuar a desenvolver projetos desta natureza e atrair operações com maior escala. Para Luís Archer, a experiência demonstra que políticas públicas estáveis e orientadas para o investimento privado podem produzir resultados concretos.
Investidores institucionais procuram garantias de longo prazo
A discussão moderada por Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, reuniu representantes da Porto Vivo, SRU, Sonae Sierra, Grupo GFH e Ageas Group Portugal, colocando em perspetiva as condições necessárias para replicar o modelo noutras cidades.
Sylvie Vanhoenackere, Head of Real Estate da Ageas Group Portugal, explicou que a seguradora está a canalizar parte do capital dos seus seguros de vida nacionais para investimentos em habitação acessível. A estratégia beneficia da possibilidade de investir em ativos imobiliários de longo prazo com o apoio do setor público, que assume responsabilidades e reduz determinados riscos. A experiência portuguesa é, neste sentido, particularmente interessante, ao ponto de a empresa estar a procurar levar este modelo para outros mercados, incluindo a Bélgica.
A garantia de manutenção dos imóveis e o envolvimento da Porto Vivo, SRU na gestão do arrendamento e das cobranças são fatores valorizados por investidores institucionais como as seguradoras. Contudo, Vanhoenackere identificou a disponibilidade de terrenos e os custos de construção como os principais obstáculos à concretização de novos projetos. Num segmento em que os retornos não são particularmente elevados, o licenciamento tem de ser célere e eficiente e os custos de desenvolvimento rigorosamente controlados.
Também Alexandre Fernandes, Executive Director Developments da Sonae Sierra, reconheceu os fundamentos favoráveis do mercado, com uma oferta escassa e uma procura muito forte. A empresa está a testar o modelo através do projeto de 331 habitações em Campanhã, desenvolvido em parceria com a Solive e a Câmara Municipal do Porto, com a intenção de demonstrar a sua viabilidade antes de avançar para uma eventual replicação.
Para o responsável, o BTR acessível só tem sentido económico numa perspetiva de longo prazo, exigindo estabilidade legal e fiscal. É igualmente essencial atribuir cada risco à entidade que melhor o consegue gerir. No projeto de Campanhã, a Porto Vivo, SRU assume responsabilidades relacionadas com o arrendamento, a gestão e as cobranças, permitindo aos parceiros privados concentrar-se no desenvolvimento e execução do empreendimento.
A padronização do modelo é outra prioridade, de forma a facilitar a sua replicação noutros municípios. Para isso, será necessário garantir acesso a terrenos a preços compatíveis, sejam públicos ou privados, e criar condições para que os projetos possam ser desenvolvidos com maior previsibilidade. Fernandes considerou que os novos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) poderão contribuir para esta estabilidade, desde que assegurem condições legais e fiscais duradouras.
Rentabilidade, fiscalidade e previsibilidade continuam a condicionar a escala
A dificuldade em conciliar rendas acessíveis com os custos de construção foi também destacada por Rui Ávila, Administrador do Grupo GFH. O grupo está presente nos segmentos de hotelaria e BTR comercial, mas ainda não avançou para o arrendamento acessível, uma vez que não pretende assumir grandes carteiras de imóveis residenciais para arrendamento, ao contrário de investidores habituados a este tipo de gestão institucional. A empresa chegou, contudo, a concorrer ao projeto de Monte Pedral.
Ávila chamou a atenção para a diferença entre os valores de renda praticados no parque habitacional existente e os custos associados à construção nova. Como a mediana das rendas do concelho é fortemente influenciada pelas casas usadas, torna-se mais difícil garantir a viabilidade de novos projetos a preços acessíveis. Uma das possibilidades passa por aceitar rentabilidades inferiores, compensadas por contratos de longo prazo e maior previsibilidade dos rendimentos.
Sobre as novas medidas fiscais, o responsável considerou que as propostas vão na direção certa, mas alertou para a natureza temporária da redução do IVA, que não se ajusta facilmente aos horizontes de investimento de longo prazo característicos do BTR.
Também Sylvie Vanhoenackere recordou que as seguradoras e os fundos de pensões comparam permanentemente estas oportunidades com outras classes de ativos, incluindo investimentos mais líquidos e obrigações. A evolução das taxas de juro e dos retornos disponíveis noutros mercados influencia, por isso, as decisões de alocação de capital.
A discussão terminou com um consenso sobre a necessidade de dar continuidade aos projetos e criar condições para que o modelo ultrapasse a escala das primeiras operações no Porto. Se a cidade já demonstrou que é possível mobilizar investimento privado para produzir habitação acessível, o desafio seguinte será assegurar que os mecanismos de parceria, os incentivos e a estabilidade regulatória possam ser replicados noutras geografias.
O Build to Rent tem potencial para se afirmar como uma componente relevante da oferta habitacional portuguesa. Mas, como ficou claro nesta sessão, a sua expansão dependerá menos da existência de procura ou de capital e mais da capacidade de construir um enquadramento em que ambos possam investir com confiança durante várias décadas.