Convertendo-se quase numa tradição, a Semana da Reabilitação Urbana trouxe consigo novidades governativas que afetam o setor imobiliário. Em concreto, na abertura da última sessão da tarde de 10 de abril, Hugo Santos Ferreira, Presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), partilhou o conjunto de reformas de habitação anunciadas pelo Governo, muitas das quais a APPII tem vindo a defender com dedicação nos últimos anos.
Em concreto, Hugo Santos Ferreira enfatizou a importância de não limitar a procura e de mobilizar a oferta de habitação acessível de forma significativa. «A resposta à crise habitacional não passa pelo congelamento das rendas, mas sim por medidas concretas que visem aumentar a oferta de habitação nos mais variados componentes».
"Setor não deve dar a batalha por vencida, e deve sim concentrar os seus esforços em implementar estas medidas"
O Presidente da APPII ressaltou ainda que pela primeira vez em 50 anos de democracia temos uma proposta tão favorável, e mais uma vez o setor «não deve dar a batalha por vencida, e deve sim concentrar os seus esforços em implementar estas medidas».
Propondo um conjunto de reformas para a resolver a crise da habitação, o novo Governo tece duras críticas às políticas de habitação dos últimos anos, e em especial ao Programa “Mais Habitação”, que «falharam no objetivo de aumentar o acesso à habitação, e aumentaram a dificuldade das populações, em particular os jovens, em acederem a uma habitação». Contrariando uma «aposta ideológica em medidas restritivas que limitam e colidem com o direto de propriedade» e «promessas falhadas de habitação pública», o novo Governo «pretende mobilizar a sociedade para um efetivo estímulo à oferta de habitações acessíveis, tanto no mercado de arrendamento como de aquisição», estimulando a oferta em todas as direções.
O aumento da oferta pública, privada e colaborativa através da flexibilização da ocupação do solo, da densificação e da construção em altura são medidas bem-vistas pela APPII. Da mesma forma, a recuperação da estabilidade e confiança no mercado do arrendamento, é outro dos pilares fundamentais para desbloquear o acesso à habitação. Seguindo o caso de sucesso de Madrid que atualmente planeia a construção de 25.000 fogos para arrendamento, também Portugal agora terá um aumento dos perímetros urbanos, para acomodar a crescente procura por habitação. Por último, uma das medidas que mais será apreciada pelos investidores diz respeito ao regime excecional e temporário de IVA a 6% para construção nova, facilitando o retorno sobre capital para promover habitação a preços acessíveis.
Cooperativas e outras parcerias para habitação acessível em Lisboa
Após as boas-vindas da Vida Imobiliária e da APPI, Filipa Roseta, Vereadora da Habitação e Obras Municipais, Câmara Municipal de Lisboa, apresentou o Programa de Arrendamento Acessível de Lisboa, destacando três pilares: público, privado e parcerias. Com mais de 23.500 fogos municipais, a aposta em novas soluções passa agora pela colaboração entre entidades públicas e privadas.
Para além de deter o maior parque habitacional municipal, Lisboa dispõe de terrenos públicos com potencial para incorporar 9.000 fogos (dos quais 2.000 poderão ser disponibilizados ao mercado através da reabilitação). Analisando detalhadamente os números, a autarquia tem como objetivo disponibilizar 4.000 fogos a preços acessíveis por meio de parcerias habitacionais.
Para isso, propõe-se aplicar um modelo de arrendamento com a duração de 90 anos, com planeamento urbanístico previamente aprovado no terreno. A transmissão do arrendamento é permitida sem interferência do parceiro público, e as rendas devem ser 20% inferiores ao preço de mercado. O critério de seleção do investidor, a quem será adjudicado o terreno, baseia-se na proposta de renda mais competitiva.
Dando mais um passo na resolução dos problemas de acessibilidade económica, Filipa Roseta explicou ainda que a autarquia está disponível para suportar a diferença entre os rendimentos de 30% da família e o valor final da renda. Nestas operações de parceria habitacional, Lisboa tem já 647 unidades prontas a lançar, divididas em dois projetos nas zonas do Parque das Nações e Benfica Sul.
A Vereadora partilhou ainda a aprovação do novo programa Cooperativas 1ª Habitação Lisboa, no qual se destaca a aprovação do loteamento como mecanismo de redução do risco urbanístico. Atualmente, este programa conta com 5 projetos que somam 89 fogos.
Parcerias público-privadas para habitação acessível – Como fazer acontecer?
Para comentar as medidas e propostas apresentadas, Miguel Pereira Pinto, Diretor da Quest Capital, moderou uma mesa-redonda de debate, com foco na importância da estabilidade a nível nacional para o setor imobiliário.
Joaquim Lico, CEO, Vogue Homes, recorda que só há habitação se houver investimento, e apesar dos fins um investidor procura sempre o retorno sobre o seu capital. Embora a Vogue Homes ainda não esteja presente na modalidade de habitação acessível, o CEO defende que «os sucessos dos programas municipais passam por ser logo de base construídos em parceria, porque caso sigam um modelo unilateral (como se verificou nos últimos anos) vamos obter os mesmos resultados até agora...programas a arrastarem-se sem execução».
Para Fernando Vasco Costa, CEO da VIZTA, são necessárias iniciativas concretas para atrair investidores e testar novos modelos de habitação. «É evidente que a colaboração entre os setores público e privado é essencial para enfrentar os desafios habitacionais em Lisboa e em Portugal».
O CEO reconhece o enorme esforço pela CML em simplificar os processos de parcerias, e garante que «explicar habitação acessível aos investidores já não é necessário, existem várias entidades sobretudo internacionais com interesse em investir neste segmento».
Manuel Tereso, Presidente da Fenache, expressou a sua discordância com as políticas restritivas que têm limitado o progresso no setor da habitação. «Em Lisboa, a CML fez entrega, através de protocolo com a federação das cooperativas, e conseguiram construir-se cerca de 3.000 fogos desde 1991». Neste sentido, o Presidente da Fenache indagou sobre se não seria mais fácil continuar o processo em vez de apostar em novas medidas, ao que a Vereadora Filipa Roseta deu resposta expressando em tom positivo como pela primeira vez em 20 anos a CML volta a ceder terrenos às cooperativas.
Por último, Manuel Brites, da Ecociaf, destacou a importância da construção modular como uma solução eficaz para controlar os custos de construção. Nas suas palavras «A construção modular e a pré-fabricação são soluções eficazes para reduzir os custos de construção, permitindo uma maior padronização e otimização dos processos. É crucial que as pessoas se sintam confortáveis nos seus espaços habitacionais, e estas soluções não devem ser associadas a uma menor qualidade ou conforto».