Os constantes atrasos nos processos de licenciamento têm sido identificados como um dos principais obstáculos à promoção e investimento no setor imobiliário. A fileira da construção e do imobiliário reivindica a simplificação do licenciamento e a digitalização dos processos, de forma a colocar mais habitação no mercado. O Governo ouviu e apresentou o Simplex do licenciamento urbanístico. Quais são as principais novidades? Será esta reforma eficaz o bastante para responder às necessidades?
Para analisar e responder a estas questões, a Semana da Reabilitação Urbana do Porto, em colaboração com a APPII, promoveu a conferência "SIMPLEX no licenciamento e digitalização. Um novo paradigma?". Na abertura da sessão, Hugo Santos Ferreira, Presidente da APPII, salientou que «não houve uma única Semana da Reabilitação em que o licenciamento não fosse abordado, quer em Lisboa, quer no Porto» e que «este ano poderia ser o ano determinante para esta matéria».
O presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários reforçou que «percebemos que, sem um processo de licenciamento rápido, transparente e eficaz, seria impossível aumentar a oferta de habitações acessíveis. É por essa razão que, pela primeira vez em muitas décadas, a resolução dos atrasos no licenciamento urbanístico foi incluída numa carta nacional da habitação. Esta conquista representa um marco significativo para o setor», congratulou-se. Na conferência, discutiu-se, portanto, um diploma aprovado e amplamente conhecido pelo setor.
Na primeira apresentação da sessão, João Pereira Reis, Sócio da Morais Leitão, e Joana Duro, Associada Coordenadora da Morais Leitão, apresentaram as novidades jurídicas deste novo simplex. «Os regimes de licenciamento das atividades económicas em geral de facto comportam os tais enormes custos de contexto, que não têm uma fundamentação razoável em termos de processão de interesse público, penalizam agentes económicos e empresas, como também aumentam os custos de investimento. Na minha perspetiva, o Governo fez esse diagnóstico corretamente, avançou com a simplificação na área dos licenciamentos ambientais», disse João Pereira Reis.
Atraso nos licenciamentos não está diretamente relacionado com os prazos
«O atraso nos licenciamentos não está muito relacionado com os prazos. Todas as alterações legislativas nos últimos anos, no que diz respeito ao licenciamento urbanístico, apostaram quase sempre na mesma ideia: reduzir os prazos, na esperança de que essa redução diminuísse as burocracias. Na realidade, não foi isso que aconteceu», atentou. Na ótica do legislador, este «adotou, ou pretende adotar, um conjunto de medidas que alocamos em três grandes fatores: o primeiro, numa lógica de limitação ou clarificação dos poderes dos municípios; um segundo vetor, de diminuição ou de aumento dos casos isentos de controle prévio; adoção de um conjunto de medidas de agilização dos procedimentos», indicou Joana Duro.
O que pode o BIM trazer de novo a estes processos de licenciamento?
Na segunda apresentação, José Granja, Professor da Universidade do Minho, apresentou a plataforma desenvolvida pela Escola de Engenharia da Universidade do Minho, com base na tecnologia BIM (Building Information Modeling), que visa agilizar os processos de licenciamento urbanístico nas autarquias.
O BIM é uma metodologia que «promove a colaboração e a partilha de informações entre todos os intervenientes no setor da construção». Neste projeto, que foi «escolhido pela União Europeia para um financiamento de cinco milhões de euros», cada autarquia vai poder «formatar a aplicação de acordo com as suas regras». José Granja aponta alguns dos desafios na implementação do BIM, ao nível do licenciamento municipal: «a legislação nacional e os regulamentos municipais, assim como a interpretação dessas normas para verificação automática. Adicionalmente, a inexistência de regulamentação específica para o BIM».
“Com ou sem Simplex, os municípios têm prosseguido um caminho”
Na mesa-redonda de debate, António Miguel Castro, Presidente do Conselho de Administração da Gaiurb – Urbanismo e Habitação, frisou que «com ou sem Simplex, os municípios têm prosseguido um caminho. Este esforço procura traduzir a simplificação de forma concreta, mas algo mais essencial persiste ao longo do tempo: o conhecimento do território, a visão, a confiança e a construção de uma região».
Segundo António Miguel Castro, «competimos hoje no contexto europeu e mundial, dado que atualmente as cidades afirmam-se mais do que os próprios países e isso nota-se quando uma empresa quer sediar-se em Lisboa, Porto, Gaia etc.». Neste sentido, as cidades «precisam dessa conotação, visão e dinâmica», visto que é «fundamental compreender a necessidade dos investidores e promotores, como também é necessário que a cidade consiga traduzir aquilo que são as suas próprias necessidades».
Plano político e plano administrativo
Na perspetiva do município do Porto, Pedro Baganha, Vereador, Pelouro do Urbanismo e Espaço Público e Pelouro da Habitação da Câmara do Porto, separa a questão da relação com os requerentes e com o licenciamento «em dois planos distintos»: plano político e o plano administrativo. No que concerne ao administrativo, «não há aqui grandes segredos, uma estrutura de organização deve estar bem desenhada para que os fluxos do licenciamento sejam tranquilos e sem sobressaltos. Compete à esfera publica, em particular a administração pública, a defesa do interesse coletivo e público». O Simplex «é determinante para agilizar e promover a qualificação das cidades», completou.
Uma segunda dimensão diz respeito à estrutura técnica dos municípios, que «é mais difícil, pois depende das pessoas. No Porto temos uma estrutura bem desenhada e, acima de tudo, liderada por diretores e diretoras que têm uma cultura de serviço, colocam-se do lado da solução, na tentativa da criação de valor urbano. Esta diferença de mentalidades explica a diferença de uma organização que é mais eficiente ou menos eficiente em termos de licenciamento», explicou o vereador da autarquia portuense.
Câmara do Porto é percursora na digitalização dos processos
A terceira dimensão, onde câmara do Porto é percursora, refere-se à digitalização dos processos: «o Município do Porto hoje é paperless, não há papel em nenhum serviço municipal, mas este esforço de digitalização resultou do urbanismo. Começámos este percurso em 2009. Hoje, dez anos depois em 2019, todo o universo camarário transformou-se num universo 100% digital, mas a verdade é que o urbanismo já o era». Isto permite, na esfera política, «dois ou três valores fundamentais na estabilização desta relação de confiança: decisão tomada com base em critérios e regras claras conhecidas por todos; transparência e frontalidade».
Para Pedro Baganha, para além de «estarmos habituados a ter um Estado paizinho, a primeira razão dos atrasos do licenciamento, outro dos grandes problemas dos tempos de licenciamentos é que as regras não são claras à partida». O vereador considerou que «uma das coisas que nos separa de outros países europeus, no que diz respeito aos licenciamentos, é que nós temos uma cultura de planeamento débil, pois caso fosse robusta, não tínhamos o perigo da desorganização do território com uma simplificação do licenciamento».
“A uniformização e simplificação dos procedimentos vai simplificar a atividade dos intervenientes”
Vítor Pinho, CEO da EMERGE Mota-Engil Real Estate Developers, disse que «o que aguardávamos há mais tempo era a uniformização e simplificação dos procedimentos, como também a tipificação de todos os documentos que são necessários entregar». Esta iniciativa «vai simplificar a atividade dos intervenientes, quer da parte dos privados, quer da parte das entidades públicas», considerou.
No entanto, «associado a tudo isto, terá de haver alguma formação, para os intervenientes do lado do público, quer para os nossos projetistas, todos temos de saber como fazer as coisas», dado que «muitas das vezes, nós promotores, instruímos mal os processos, sendo que temos de melhor muito nesse aspecto». Para o responsável pela EMERGE, «as pessoas que trabalham no espaço publico têm de ser incentivadas a colaborar com os promotores».
Já Rui d’Ávila, Administrador do Grupo Ferreira, discorda «de quase tudo o que esta no pacote mais habitação», mas concorda com «tudo o que está no simplex», sendo que «este é que merecia ser aprovado e o outro não». Na opinião do responsável, «nós, promotores, não podemos passar a vida a queixar-nos dos maus regulamentos e, quando surge um diploma alinhado com o que estamos a pedir, parece sensato aproveitar a oportunidade».
Banca vai ser confrontada com nova realidade
Ao ser questionado por Cláudia Beirão Lopes, Director of Licensing & Urban Planning da Reify, se a banca de facto vai ser confrontada com uma nova realidade, Rui d’Ávila frisou que esta «é uma nova realidade e a banca tem de se adaptar também. As assinaturas dos arquitetos, dos engenheiros e da fiscalização da obra vão valer mais. Portanto, há um novo paradigma e tem de se lidar com ele. Provavelmente, os projetos vão ser mais caros, pois os arquitetos e engenheiros têm mais responsabilidade em cima».
João Pereira Reis, Sócio da Morais Leitão, julga que «vamos ter um simplex, independentemente do que aconteça», dado que «estamos há muitos anos a falar disto, o país já não aguenta mais. O diploma foi aprovado, acho que vamos ter um qualquer simplex». Neste momento, «temos um diploma autorizado, aprovado em Conselho de Ministros e o procedimento implica que o diploma vá para o Presidente da República. O processo está a meio».