À medida que o perfil demográfico da população portuguesa se transforma, surge a necessidade premente de repensar as soluções habitacionais para garantir o bem-estar e a qualidade de vida dos cidadãos, especialmente dos mais idosos. Neste contexto, as parcerias entre entidades públicas e privadas têm desempenhado um papel crucial na conceção e implementação de projetos inovadores que visam responder aos desafios atuais e futuros.
Helena Lucas, Diretora do Departamento de Gestão Imobiliária e Património da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, destaca o compromisso da instituição em oferecer soluções residenciais adaptadas ao envelhecimento ativo e saudável. Helena Lucas destacou um dos atuais projetos da Santa Casa, desenvolvido pelo ISCTE em Marvila, onde se combina residências de estudantes e residências sénior, «uma abordagem proativa na construção de novas soluções que exemplificam o foco na intergeracionalidade e na reabilitação do património para criar espaços sociais inclusivos e dinâmicos».
Com o intuito de explorar novos modelos de habitação, Luís Clara, Capital Markets Associate da Savills Portugal, apresentou as dinâmicas e alternativas do student housing, senior housing e coliving, sublinhando a diversidade de custos e estruturas associadas aos diferentes conceitos. «Enquanto o primeiro (student housing) responde à necessidade de alojamento para estudantes, com espaços comunitários e localizações estratégicas de proximidade às instituições de ensino, o último (coliving) visa proporcionar uma experiência de vida partilhada e temporária para jovens profissionais, que se encontram numa fase de vida em que dispõem já de um poder aquisitivo superior».
Segundo a Savills, a taxa de oferta de camas para os estudantes ainda se encontra muito abaixo da média de outros países europeus, e Portugal é um dos territórios onde o fenómeno de estudantes deslocados tem maior peso. Para os operadores de student housing e de coliving as economias de escala são uma peça fundamental para otimizar custos de manutenção, e para justificar a criação de serviços que dinamizem o sentido de comunidade. Esta escala é também procurada pelos próprios investidores que têm estratégias de concretizar transações com tickets superiores nestes segmentos.
Por outro lado, no que respeita ao senior housing, os serviços de saúde e acompanhamento personalizado têm uma maior preponderância. A própria tipologia é distinta, caracterizada por áreas privativas muito superiores pensadas para que os residentes possam receber familiares, um conceito inverso à necessidade dos estudantes no student housing.
Explorando ainda alternativas como a reconversão de escritórios em edifícios residenciais, o mercado de arrendamento tradicional, e o conceito de Build to Rent, uma conclusão salta à vista: os investidores têm indicações para aumentar a exposição dos seus portefólios nestes segmentos de “living”, que têm fundamentais consolidados a longo prazo, e é preciso começar a construir hoje para evitar sobrecarga de necessidades habitacionais no futuro.
Futuro da habitação em Portugal
Durante um animado debate sobre o futuro da habitação em Portugal, diversos especialistas partilharam as suas visões e preocupações em relação aos desafios enfrentados pelo setor.
Helena Lucas, Diretora do Departamento de Gestão Imobiliária e Património da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, enfatizou a importância da reabilitação de projetos sociais para oferecer soluções habitacionais acessíveis. Além disso, a responsável ressaltou a necessidade de mais celeridade nos projetos para uma boa utilização dos fundos do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).
João Seixas, Pró-Reitor na Universidade NOVA de Lisboa, ao abordar a questão da habitação para estudantes universitários, salientou que agora a despesa com alojamento está acima das propinas, convertendo-se numa das principais preocupações dos alunos mesmo no que respeita a encontrar soluções modernas e de qualidade, enfatizando que o apoio ao arrendamento do Estado ainda não alcançou os resultados esperados.
Por sua vez, Rui d’Ávila, Administrador, GFH, trouxe à tona a necessidade de impulsionar o mercado de arrendamento e o conceito de Build to Rent (BTR). «A habitação é um direito fundamental, protegido pela constituição, mas é necessário aliviar a carga fiscal sobre o arrendamento de longo prazo e agilizar os processos de licenciamento para tornar os investimentos nesse setor atrativos».
O administrador referiu ainda que quer fazer parte da solução e construir para arrendar, mas defende que não existe um mercado de investimento com falta de confiança e que a legislação tem demasiadas alterações constantes.
O setor público detém muitos ativos que não “liberta” para o mercado explica Hugo Gonçalves Pereira, CEO da ReVentures, que garante que os privados conseguem tanto construir como colocar em operação de forma mais rápida.
Expressando também as suas preocupações sobre os desafios enfrentados pelos investidores privados no mercado imobiliário, Ricardo Kendall, CEO KKR Investimentos, abordou a importância de acelerar os processos de licenciamento e reduzir a carga fiscal sobre o setor para atrair mais investimentos e promover o desenvolvimento habitacional.
Hugo Gonçalves Pereira, concorda e afirma que «o licenciamento é um problema transversal a todo o país, e quanto mais tempo demorar, mais oneroso vai ficar, e nenhum investidor pode ter o capital parado durante 4 ou 5 anos sem ser remunerado».
O último tema discutido para incentivar o desenvolvimento de soluções habitacionais inovadoras e acessíveis centrou-se em taxas. Segundo o CEO da ReVentures em alguns municípios 20% dos custos são taxas (não contabilizando os 23% adicionais de IVA), o que limita em grande medida a conceção de um produto barato.