Novas soluções de habitação acessível exigem maior criatividade para que as contas fechem. Existem modelos que podem ser exemplo para inspiração em Portugal, e o Build to Rent, o financiamento e parcerias para habitação acessível estiveram em destaque na Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa.
Na sua intervenção, Francisco Rocha Antunes, Co-Chair da ULI European Affordable Living Council, afirmou que “é possível encontrar outras soluções e caminhos que permitam ultrapassar o bloqueio que temos na habitação”, numa altura em que “precisamos de habitação sustentável e acessível, de competitividade e inclusão urbana, de rendimentos mistos, financiamento público e privado, densificação e inovação construtiva”.
Em vários países europeus, há modelos “cost-rental” ou de investimento institucional regulado, interessantes para investimentos de muito longo prazo que também respondem às necessidades residenciais. “Esta habitação é pensada para décadas”. Na Áustria, por exemplo, os conceitos de “affordable living” têm mais de 100 anos de implementação, e o país tem um stock de arrendamento não lucrativo bastante relevante. Todos têm regras muito claras e consistentes.
Certo é que, mesmo com financiamento em condições especiais, “sem terrenos em quantidade e com preços adequados, não teremos habitação acessível”. Porque “a habitação acessível não pode competir com todos os outros usos nos mesmos terrenos, isso tem de ser resolvido”.
Há novas oportunidades em Lisboa
Os novos projetos urbanísticos que estão planeados para a cidade de Lisboa podem ser uma oportunidade para explorar diferentes modelos. Gonçalo Santos Costa, presidente do Conselho de Administração da Lisboa SRU, mencionou especificamente o Plano de Urbanização do Vale de Santo António, e referiu que “ainda temos de estudar a melhor forma de edificar esses projetos, temos de começar a consolidar modelos de parceria efetivos que resultem”.
Lamentou que alguns modelos de parceria público-privada para criação de habitação acessível que a autarquia propôs nos últimos anos tenham acabado por não ter interessados nos concursos, ou sido chumbados pela oposição. Agora, “temos de estudar novos modelos que tenham rendas moderadas, rentabilidades atrativas, e também a possibilidade da venda acessível”.
Promotores “têm de poder entrar no BTR”
Do lado dos promotores, há interesse, mas as contas têm de fazer sentido. Aniceto Viegas, CEO da Avenue, resumiu que, na construção nova, a preços atuais e com critérios “muito conservadores”, o preço de venda sem margem para o promotor pode rondar os 4.250 euros por metro de quadrado. Com uma margem líquida até aos 15% a 4 ou 5 anos, os valores de venda podem chegar aos 5.100 euros por metro quadrado, e aumentar ainda mais caso tenham existido atrasos de licenciamento significativos. “Se a construção ficar mais cara, tem efeitos multiplicadores importantes no preço de venda”.
Segundo o responsável, “o Simplex já foi uma grande ajuda e transformou o mercado nos últimos tempos”, tornando o licenciamento mais célere, mas agora “falta-nos rever o RGEU, que tem 75 anos e é totalmente desadequado e não nos permite trabalhar as áreas mínimas da habitação. Isso seria um bom caminho para ter produto disponível de forma ainda mais económica”. Aniceto Viegas acredita que “o mercado tem de poder entrar no mercado do BTR de forma estruturada, com uma equação de lógica industrial. Temos de construir esse mercado que ainda não existe”.
Confirmando que os custos de construção têm um peso muito importante nesta equação, Manuel Brites, CEO da ECOCIAF, destacou que a conjuntura global “reflete-se de forma direta na nossa área e no preço dos materiais, e temos também uma grande falta de mão-de-obra qualificada, isso gera mais pressão e alarga os prazos de construção”. Questionado sobre a descida no IVA da construção a “preços moderados”, considera que importa garantir “que a vantagem fica com o cliente final”. Seja como for, “é necessário colocar mais construção no mercado, com custos mais acessíveis, para que haja algum nivelamento dos custos e dos preços”, e a industrialização pode ajudar nisso.
Financiamento está disponível para “bons projetos”
Miguel Máximo, diretor Comercial da Região de Lisboa da Direção de Empresas Sul da Caixa Geral de Depósitos, fez um breve enquadramento da conjuntura atual na sua apresentação, dando nota de uma perspetiva relativamente estável em relação à inflação, taxas de juros e principais indicadores económicos, com a ressalva de que a guerra no Irão pode trazer surpresas. Mas, “se estes eventos forem de curta duração, vamos continuar a ter uma Euribor em torno dos 2% este ano”.
A CGD quis deixar a mensagem de que, na instituição, “há sempre dinheiro para bons projetos, com bons promotores e em boas localizações”, garantiu, dando importância a níveis de capitais próprios e LTV equilibrados e sustentáveis, e ao cumprimento de critérios ESG. “Há muitas formas de trabalhar e ajudar com o problema da habitação em Portugal”.
Teresa Fiúza, CIO do Banco Português de Fomento, defendeu “soluções para que os vários players do mercado possam atuar em conjunto” para colmatar “a falha de mercado nesta área. Dinheiro, parece não faltar, nem promotores, nem projetos. Falta a ‘cola’ para que tudo possa funcionar”.
Da parte da instituição, garantiu que “vamos apoiar câmaras municipais, parcerias público-privadas e privados. Vamos ter garantias, financiamentos sustentáveis e queremos que o investimento possa ser multiplicado no mercado. Queremos que os projetos avancem onde se possa fazer habitação a custos acessíveis a longo prazo, que não seja por falta de dinheiro”.