A habitação acessível esteve no centro de debate no primeiro dia da Semana da Reabilitação Urbana do Porto. O Porto está ciente de que precisa de não só «mais habitação acessível, mas com qualidade», afirmou Bento Aires, Presidente da Ordem dos Engenheiros, ao abrir a conferência “Porto com Sentido. Uma resposta de mercado para Habitação Acessível”.
Com foco no programa "Porto com Sentido", gerido pela empresa municipal Porto Vivo SRU, Raquel Maia, Administradora Executiva da Porto Vivo SRU traçou o caminho que o programa tem percorrido até ao momento. O objetivo é claro: «aumentar a oferta de habitação no mercado de arrendamento e, simultaneamente, promover a atração e fixação de habitantes na cidade através da atribuição de casas com rendas a preços acessíveis», indica.
Raquel Maia refere que «já são 900 contratos celebrados ao abrigo do regime do arrendamento acessível, lançado em 2019, e nós no Porto, ao abrigo do programa Porto com Sentido, registamos já 151 contratos, isto é, agregados habitacionais que já hoje beneficiam do programa». A administradora Executiva do programa assinala ainda que «se em Portugal há 900 contratos no regime de arrendamento acessível, então quer dizer que nós no Porto atingimos uma taxa de quase 17% desses contratos de arrendamento. Agora, está a ser lançado um concurso com mais 12 contratos de arrendamento».
Atentou ainda para a aposta do programa municipal Porto com Sentido no segmento Built to Rent, ou construção para arrendamento: «atualmente temos já três propostas, uma formalmente apresentada, e duas em fase de apreciação», salientou Raquel Maia.
"Somos um país de proprietários”
Na segunda apresentação da sessão, Álvaro Santos, Engenheiro Civil, CEO da Agenda Urbana, tratou sobre a importância na qualidade da construção. O engenheiro frisou que «somos um país de proprietários», sendo que 70% da habitação é ocupada por pessoas que são proprietárias da sua própria habitação e os restantes 30% têm acesso por via do arrendamento.
Números como 25% da população portuguesa viver em casas com ruturas no telhado, 9% em casas sobreocupadas e 36,3% em casas subocupadas, são «dados preocupantes», considera o CEO da Agenda Urbana, enumerando fatores que são importantes para uma melhor qualidade na habitação: a definição de uma estratégia de habitação adequada ao contexto e às realidades locais, o reforço da componente passiva dos edifícios, a aposta na continuidade da aposta na reabilitação do parque edificado e entre outros.
"O Porto tem uma percentagem diminuta do seu parque habitacional afeto ao arrendamento habitacional”
De acordo com as palavras de Pedro Baganha, Vereador dos Pelouros do Urbanismo e Espaço Público e Habitação da Câmara Municipal do Porto, esta percentagem diminuta «não é apenas um problema do Porto, é um problema nacional».
O vereador considera que a circunstância atual é particular: «a estratégia local de habitação do Porto identificou que há 2750 famílias com carência habitacional grave. Hoje, fruto de circunstâncias exógenas à cidade, mas também intrínsecas ao momento que a cidade vive, temos um crescimento muito elevado do custo de habitação para venda e arrendamento. Uma franja cada vez maior da classe média tem dificuldades em comportar o aumento dos preços».
Para isso, Pedro Baganha recorda que «temos um conjunto de instrumentos que estão à disposição do município. O papel do município do Porto é a criação de um novo mercado de arrendamento, algo que compete também à esfera pública, ser o pioneiro, na tentativa de criação de um mercado que é residual ou praticamente inexistente: o mercado de arrendamento acessível». É neste sentido que «nasceu o programa Porto com Sentido», menciona.
O Vereador dos Pelouros do Urbanismo e Espaço Público e Habitação da Câmara Municipal do Porto considera ainda que «não há uma solução para o problema da habitação, há várias, e nós temos de usá-las todas».
"Temos uma lista com cerca de 1500 famílias com necessidade de habitação"
Manuela Álvares, Vereadora dos Pelouros do Espaço Público, Habitação e Obras Municipais, Câmara Municipal de Matosinhos, indica que «temos uma lista com cerca de 1500 famílias com necessidade de habitação», assim sendo os desafios são ainda «mais difíceis: por um lado temos de manter esse nosso parque habitacional e por outro lado intervir no mercado de forma a tentar equilibrar os valores das rendas, um desígnio bastante complicado».
A vereadora revela ainda que «temos tentado encontrar outras soluções para essa franja da classe média: através do Programa Municipal de apoio ao Arrendamento, que tem previstos 4 milhões de euros até 2026. Apoiamos cerca de 2000 famílias».
Built to Rent
Em termos do segmento built to rent, João Pita, Country Lead Portugal da Round Hill Capital, refere que «a iniciativa pública pode ajudar, precisamos de alguém que crie a possibilidade de começar a existir produto, para investidores como nós que temos exigências de rentabilidade, possamos entrar a seguir e dar a escala ao mercado baseado numa primeira “semente” de produto que é aquilo que nos tem faltado», acrescentando que «não há produto para adquirir, não há escala, o que obriga a ir pelo caminho do desenvolvimento, que traz o risco do licenciamento, custos de construção e regulamentos, por exemplo».
Para Wilson Cardoso, CEO, Topdomus, considera que o segmento Built to rent «faz mais sentido na ótica do município, pois não se está a tratar de fração à fração, mas por exemplo de um prédio com várias frações num único local». Refere ainda que «precisamos de ter resultados permanentes e constantes. Há negócios de risco: maior lucro, maior risco. Se queremos estabilidade, e quem investe no imobiliário quer um negócio sem risco, o Built to rent faz sentido. Se adequarmos o projeto para esta saída, penso que estamos no caminho certo».
Ricardo Guimarães, Managing Partner, Confidencial Imobiliário, reconhece que «a falta de encontro entre um perfil de investidor que procura dimensão e o perfil das oportunidades que surgem, que são tipicamente mais pequenas e, portanto, mais propícias a operadores que têm uma lógica de mercado focadas no build to sell e não no Built to rent».
Porto com Sentido: um programa competitivo e viável
Ao trabalhar em conjunto com o programa Porto Vivo, Ricardo Guimarães destaca que o programa resolve, por exemplo, o custo de incumprimento: «há um conjunto de pequenos fatores que somados contribuem de facto para que, na comparação entre a renda implícita que o programa propicia e a renda de mercado, o programa acaba por ser competitivo. Confrontando dados de mercado com os parâmetros do programa, há viabilidade do ponto de vista financeiro do Programa Porto com Sentido».
João Pita sublinha também a importância deste programa: «o Porto com sentido é um programa único a nível nacional, vai trazer um contributo para que depois o investimento privado possa entrar em jogo já com um primeiro mercado, digamos assim, pré-existente».