Os municípios têm intensificado esforços para combater a carência de habitação a preços acessíveis, adotando medidas e programas de alcance local. Os obstáculos enfrentados pelas autarquias e pelas entidades gestoras dos seus parques habitacionais são diversos, convergindo todos para um desafio comum: como vão os municípios operacionalizar as medidas previstas no Mais Habitação? No primeiro dia da Semana da Reabilitação Urbana do Porto, municípios e profissionais do setor imobiliário debateram esta e outras questões na sessão "Habitação acessível e arrendamento. As respostas municipais!".
Na abertura da sessão, Bento Aires, Presidente da Ordem dos Engenheiros – Região Norte, frisou que «hoje vivemos um problema que precisa de uma abordagem de futuro». Neste seguimento, «temos três tempos de ação: o imediato, intervenções financeiras diretas; o médio-prazo, focado na disponibilização de habitações no mercado; e o longo prazo, relacionado com a reforma que precisamos fazer». Assim, para solucionar este problema, «temos de envolver as partes interessadas na mesma mesa, assim como neste evento. A resposta faz-se sobretudo com fazedores de cidades, como é o caso dos engenheiros».
"Estamos muito longe de satisfazer as necessidades habitacionais da população"
Álvaro Santos, CEO da Agenda Urbana, apresentou uma visão das políticas municipais de habitação acessível e a articulação das políticas públicas. Atendendo ao baixo número de novos fogos construídos nos últimos anos, sublinha que «estamos muito longe de satisfazer as necessidades habitacionais da população».
O responsável apontou à falta de confiança no mercado de arrendamento habitacional e salientou que «há aspetos do Mais habitação positivos», como é o caso das medidas que promovem o arrendamento. Em contrapartida, no que toca ao alojamento local, as medidas do pacote «vão ferir de morte um setor que é fundamental para o tecido urbano; municípios do Centro e do Norte do país têm vivido muito do que o alojamento local tem trazido».
O responsável pela Agenda Urbana falou ainda da Estratégia Local de Habitação, proferindo que «aqueles que ainda não têm a sua Estratégia Local de Habitação estão a perder uma oportunidade valiosa, pois esta surge como uma solução para os desafios habitacionais municipais». Também a Carta Municipal da Habitação em si pode resultar numa “Declaração Fundamental de Carência Habitacional”, «que habilita o município a recorrer a instrumentos como o reforço das áreas destinadas a uso habitacional no PDM ou a outros planos territoriais etc.».
Iniciativas municipais em prol da habitação acessível e do arrendamento
A Câmara Municipal de Santa Maria da Feira esteve também presente na Semana da Reabilitação Urbana do Porto. Na mesa-redonda de debate, Emidio Sousa, Presidente da respetiva autarquia, reiterou que «é imperativo fomentar o mercado de arrendamento, uma vez que a mobilidade no emprego é significativa nos dias de hoje; os jovens mostram-se relutantes a investir numa casa para ficarem lá para a vida».
O mercado de arrendamento na Bélgica «funciona bem, pois há uma proteção total do senhorio», exemplifica. Em Portugal, «por exemplo, por vezes há o congelamento de rendas, que condiciona todo este mercado de habitação, provocando uma desconfiança total». Emidio Sousa deu nota que «temos enfrentado desafios substanciais no mercado de arrendamento, em parte devido às intervenções frequentes por parte do Estado» e, no que diz respeito à reabilitação, «temos algumas dezenas de fogos reabilitados que vamos entregar».
Porto destaca "ano de grande relevância" na habitação
«Este ano foi um ano particularmente importante, porque aproveitamos as verbas do PRR alocadas ao 1º Direito, esta oportunidade irrepetível de promover habitação pública 100% não reembolsável», assinalou Raquel Maia, Administradora Executiva da Porto Vivo SRU. Neste ano, «conseguimos também a aprovação de um financiamento de 20 milhões de euros de cerca de mais de 200 habitações. Estamos a falar de reabilitação urbana e não de construção nova: para quem está no setor sabe a diferença do que implica colocar frações habitacionais através de reabilitação urbana. Foi de facto um ano muito importante».
Também «mantemos o compromisso com o nosso programa Porto com Sentido, que, há quase 3 anos, visa captar imóveis disponíveis no mercado de arrendamento, oferecendo vantagens atrativas. Procuramos retirar esta carga negativa do arrendamento para, posteriormente, subarrendar. É uma forma de mitigar o preço das rendas um pouco mais baixo daquilo que o investimento privado poderia obter no mercado livre, mas também com uma garantia de segurança no investimento. Atualmente, contamos com uma bolsa considerável de mais de 200 habitações».
"Estamos atualmente a enveredar pelo caminho do Build-to-Rent"
Raquel Maia referiu que «estamos a tentar enveredar para o caminho do Build-to-Rent, tentando captar investimento privado, com uma construção mais em escala» e que na Porto Vivo SRU «sempre tivemos esta vontade de trabalhar com os privados. Este aumento de oferta pública de arrendamento deve ser também dada ao setor privado».
"ADN do privado" é responder à procura
«O ADN do privado é responder à procura. Ao analisarmos o mercado, torna-se evidente que a procura é substancial, quer seja para aquisição de habitação, quer para arrendamento», apontou Aniceto Viegas, CEO da Avenue Real Estate.
«No final da equação, encontramo-nos, sem margem para dúvidas, com habitações a aproximadamente 4.500 euros por metro quadrado. Num projeto bem-sucedido, temos de vender fogos acima de 5 mil euros, algo que não é seguramente uma reposta para o segmento médio nem sequer para o arrendamento. Por isso, gradualmente, os promotores privados refugiam-se nos nichos menos suscetíveis às variações nos preços de venda, como os segmentos médio-alto e alto», aferiu.
Ao ser questionado sobre se há de facto uma crise de confiança no mercado com o arrendamento, o responsável pela Avenue enfatiza que, «se olharmos para o Mais Habitação, que atua muito pela restrição, há uma falta de confiança», acrescentando que «os promotores, atualmente, preferem construir para vender», todavia «estão atentos ao mercado de arrendamento e querem ver como este negócio vai funcionar».
Matosinhos focado no cumprimento da Estratégia Local de Habitação
«Estamos concentrados no cumprimento da nossa Estratégia Local de Habitação, que foi revista em alta: temos cerca de 111 milhões de euros de investimento tanto para a reabilitação quanto para a construção de 512 novas habitações», informou Manuela Álvares, Vereadora, Pelouros do Espaço Público, Habitação e Obras Municipais, Câmara Municipal de Matosinhos, e Presidente do Concelho de Administração da MatosinhosHabit.
«Esta estratégia é um mosaico de ações, pois já todos percebemos que não podemos ir numa direção só. Este mosaico de ações deve estar sempre alinhado com as políticas do Mais Habitação», acrescenta. Em termos de arrendamento acessível, a vereadora assinalou que «temos um caminho feito» e que «na primeira tentativa que fizemos, há um ano, procurámos incentivar os senhorios a arrendar as suas propriedades a um determinado valor, ao mesmo tempo em que buscamos inquilinos para ocupar essas habitações», algo que «não te muito sucesso, pois por um lado os senhorios conseguem arrendar a preços mais altos do que aquilo que nós dávamos, e, por outro lado, os inquilinos não tinham rendimentos suficientes para chegar a esse valor». Manuela Álvares frisou que esta «fragilidade entre proprietários e senhorios, e inquilinos e municípios, foi um problema que o Mais habitação tentou solucionar, no entanto ainda continua a existir».
A vereadora sublinhou ainda que «não desistimos do 1º Direito e dos beneficiários diretos. Somos um dos municípios com maior número de candidaturas no âmbito do 1º Direito, visando auxiliar privados, inquilinos e condomínios. Vamos continuar, é uma corrida contra o tempo, mas mantenho a convicção de que até 2026 conseguiremos concretizar a nossa Estratégia Local de Habitação».
Encerramento por Fernanda Rodrigues, Secretária de Estado da Habitação
«Desde a Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, o tempo entrou num movimento uniformemente acelerado. Na altura, estávamos num tempo ainda de montagem programática da estratégia Mais Habitação. Agora, encontramo-nos com o pacote publicado, para além de todo um conjunto de outros diplomas, que contribuem para a globalidade dessa estratégia multifacetada», enunciou Fernanda Rodrigues, Secretária de Estado da Habitação.
O problema habitacional «não se pode resolver com uma única solução, temos de encontrar um conjunto de soluções que contribuam para promover mais habitação», visto que é uma «causa comum a todos nós». As Estratégias Locais de Habitação e as Cartas Municipais de Habitação «ajudarão a consolidar as políticas publicas nos seus diferentes níveis de governação, neste caso, ao nível municipal, que é fundamental».
"Ao atingirmos os objetivos traçados estaremos a dar um importante contributo ao arrendamento público e à provisão de habitação acessível"
Fernanda Rodrigues enfatizou que «estes objetivos não acabam em 2026, dado que teremos de continuar para além desta data com programas bem planeados, para efetivamente atingirmos objetivos mais latos» e que o Governo já está «empenhando a pensar para além de 2026, preparando as bases para podermos prosseguir e para que os municípios possam prosseguir estas políticas que agora desenhamos. Necessitamos de todos, especialmente dos municípios que são os atores principais de toda esta estratégia». Para além da simplificação dos processos de licenciamento, «estamos já a trabalhar no Código da Construção, algo muito aclamado pelo setor, extremamente importante pois temos imensos diplomas legais que se aplicam a esse setor».
"A missão do Estado é combater a especulação e proteger as famílias"
Para completar, a Secretária de Estado da Habitação aferiu que «não nos podemos esquecer da importância da palavra reabilitação: congratulo-me muito quando analiso as Estratégias Locais de Habitação, ou os acordos entre os IHRU e os municípios, e essas estratégias se baseiam essencialmente na reabilitação, porque isso é fundamental, criarmos a nível municipal as medidas em termos de mobilidade, criação de emprego e proximidade para que possamos, efetivamente, reabilitar o imenso parque de imóveis que temos».