Miguel Anjos, Business Developer, MRICS, moderador desta sessão recordou que «60 a 70% do imobiliário em Portugal tem mais de 80 anos, o que inevitavelmente se traduz num conjunto de riscos».
Segundo Miguel Anjos, a atividade de avaliação encontra-se num momento-chave da sua história, num verdadeiro ponto de inflexão, sendo exigida aos avaliadores uma rápida adaptação e atualização dos seus conhecimentos e competências profissionais face à torrente de imposições normativas e alterações legislativas que estão a surgir na área da sustentabilidade do setor imobiliário e que impactam de forma considerável na atividade de avaliação de ativos.
Numa mesa-redonda de debate que contou com a participação de Marta Vieira Lourenço, Head Portfolio Solutions SE Cluster Valuation Advisory, JLL, e de Tânia Fragoso, Head of Valuation, WORX Real Estate Consultants, foram discutidas as principais alterações implementadas ou que se perspetivam implementar em matéria de sustentabilidade nas Normas Internacionais de Avaliação, bem como as implicações que resultam destas alterações em matéria determinação do valor dos ativos imobiliários.
As consultoras concordam em matéria de indicadores a serem incorporados nos seus relatórios, e confessam que o mercado está ainda numa fase muito inicial em matéria de “sustentabilidade mensurável”, pelo que a sistematização de indicadores só surgirá com um horizonte temporal de dados mais alargado.
Contudo, algumas medidas estão já a ser implementadas, e tal como explica Marta Vieira Lourenço, na atividade da JLL já se encontra em vigor uma “checklist” para clientes, a qual tem como objetivo identificar e avaliar os mais diversos riscos inerentes à transição de um edifício não compliant para que se torne compliant, um processo que culmina em ratings que são conjugados com uma análise SWOT.
Qual a perspetiva dos investidores em matéria de ESG? E qual a sua relação com rendas, absorção e yields?
Tânia Fragoso garante que as mais valias futuras não são o único fator que move os investidores neste momento. No que respeita às rendas, especificamente no segmento de escritórios que é mais especializado, o posicionamento é ligeiramente superior, mas a grande diferença está na maior taxa de absorção. Por outro lado, «observamos também um notável aumento nas rendas de imóveis que ainda estão em fase de construção, o que no nosso entender é justificável pelo facto de serem edifícios que no futuro necessitarão de menos CapEx, serão de mais fácil utilização, e são percecionados pelos investidores como mais competitivos».
Por seu turno, Marta Vieira Lourenço afirma que «já existem ocupantes que nem sequer estão interessados em ver imóveis sem certificados, ou que não tenham um bom rating de ESG». Como parte da procura já está direcionada para esse tipo de ativos nota-se que as rendas são superiores, e num survey recentemente conduzido pela JLL, ocupantes e investidores coincidem na resposta de que estão dispostos a pagar entre 10 e 15% mais para estar num edifício ESG compliant. Marta Vieira Lourença acrescenta ainda que «do lado dos investidores mais core, mais institucionais, as diferenças já se materializam na yield».