Seja no arrendamento tradicional, alojamento local ou residências de estudantes, os profissionais alertam para a importância da estabilidade legislativa e fiscal dos vários segmentos. Foi uma das principais conclusões da conferência “Qual a melhor alternativa de investimento, AL, residencial ou residências de estudantes?”, que decorreu no último dia da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa.
«Todos ganharíamos, nos vários segmentos, se este mercado fosse mais estável, mais regulado, sem tanta agitação regulatória, porque não conseguimos prever o dia de amanhã», afirmou na ocasião João Pita, vice-presidente da Round Hill Capital, empresa promotora que está prestes a operar o seu primeiro projeto de residências de estudantes em Portugal, no Campo Pequeno, em Lisboa.
A empresa está apostada nesta área, que «tem enorme potencial e nível de procura, com a maior parte das universidades a crescer em toda a Europa». Em Portugal, o mercado «ainda só não é representativo devido à falta de produto». Ainda assim, estão em pipeline vários negócios a rondar os 200 milhões de euros, segundo o responsável, que garante que «o apetite dos investidores continua em alta, nomeadamente devido ao perfil resiliente e à competitividade deste tipo de ativos».
Para investir mais seja neste segmento, seja no Multifamily ou Build to Rent, João Pita considera que «precisamos de perceber quais são as regras do jogo, Há oportunidades e interesse».
Tiago Eiró, CEO da Eastbanc Portugal, considera que «para nós, o arrendamento de longa duração será o mais apetecível», mas «gostávamos de poder arrendar uma casa durante alguns meses apenas. Sabemos que isso é procurado, e o imobiliário deveria ter essa flexibilidade». Está convencido de que «em Portugal, o Build to Rent não cresce por causa destas dificuldades legislativas».
Arrendamento pode ter vantagem, mas mantêm-se os problemas
Apresentando alguns números de mercado, Ricardo Guimarães, diretor da Ci, concluiu que «hoje o arrendamento habitacional oferece uma oportunidade de rendimento face ao AL, o equilíbrio de mercado é favorável ao arrendamento», nomeadamente depois de dois anos de pandemia em que o AL se ressentiu da paragem do turismo, com a saída de vários imóveis do mercado turístico, que «saíram mais rapidamente do que estão a voltar». Mas alerta que «não podemos ignorar a tendência de inflação ou as iniciativas de contenção aqui ao lado em Espanha, não sabemos ainda se existe esse risco em Portugal».
Luís Menezes Leitão, Presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, aponta que «o arrendamento em Portugal tem um problema estrutural, há muito tempo que há uma política legislativa segundo a qual o Estado acha que os proprietários têm de fazer a função social», e defende que «é fundamental saber qual o enquadramento do nosso investimento». Vê nas residências de estudantes uma boa alternativa de investimento, mas está convicto de que «enquanto o arrendamento não tiver um quadro estável que devolva confiança aos proprietários, vai continuar a cair, como desde há 50 anos».
Regulação é um dos principais desafios do AL
O alojamento local, que tem tido grande dinamismo nos últimos anos, nomeadamente até ao embate da pandemia, partilha do mesmo sentimento, com a agravante das zonas de contenção que algumas cidades definem, que limitam mais a atividade.
Eduardo Abreu, Partner da Neoturis, destaca que «é errado pensar que o AL só atrai procura de baixo valor acrescentado», numa altura em que «vários grupos evoluem da hotelaria para o AL e do AL para a hotelaria, como a Marriott ou a Hilton. Isto vai levar a um upgrade da gestão, contribui para a valorização do turismo e para o crescimento da cidade. Lisboa não teria capacidade para absorver este fluxo de turismo se não fosse esta oferta». Além disso, é um segmento preferencial para outros segmentos não turísticos, como os digital nomads, as famílias, estadas médias e longas ou grupos de jovens e expatriados.
Sobre as suspensões das novas licenças, questiona: «fechamos a porta a esta atividade, ou encontramos um enquadramento?». Considera que os principais desafios são o enquadramento regulatório e a «integração assumida na estratégia de desenvolvimento turístico da cidade».
Eduardo Miranda, presidente da ALEP, alerta que, com a suspensão das novas licenças nas zonas de suspensão, «em Lisboa não há como investir neste setor, só fora do centro da cidade». Alerta para «o mito do grande investimento imobiliário no AL» e da rentabilidade: «há muitos custos que não têm a ver com o arrendamento urbano, como as comissões das plataformas, o IVA, os consumos, etc».
Patrícia Ferreira, Coordenadora do Grupo de Trabalho de Urbanismo, Comercial e AL da CML, recorda que o objetivo da autarquia é «rever o regulamento do AL e adequá-lo às necessidades da cidade». E garante que o executivo «não é contra o AL, mas queremos AL com base na diversidade. Não queremos bairros turísticos sem habitantes, sabemos o papel importante que tem, mas sabíamos que o regulamento tinha de ser revisto», nomeadamente «para ser clarificado, para haver mais segurança para quem quer investir».
Segundo a responsável, não era intenção do executivo suspender as novas licenças nas zonas de contenção, uma iniciativa do PS, apesar de a medida ter sido aprovada por maioria, pois «sabemos que sempre que há notícia de novas suspensões, há corridas às licenças, e criam-se “licenças-fantasma”. Isso cria monopólios».