A sessão “Territórios de oportunidade e modelos para a Habitação Acessível”, que decorreu ao final da tarde do primeiro dia da Semana da Reabilitação Urbana do Porto, teve como objetivo discutir que modelos podem dar escala ao arrendamento acessível, conciliando o que os privados conseguem desenvolver, o que os bancos podem financiar e o que as autarquias conseguem viabilizar.
A conferência arrancou com uma análise à evolução da oferta e da procura, apresentada por Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário. Destacou que o Porto “inverteu o ciclo demográfico” e tem vindo a crescer há três anos, algo “inédito em três décadas de dados”. Sublinhou ainda que a cidade lidera no número de fogos licenciados por mil habitantes e nos preços de venda, embora Gaia tenha registado um abrandamento no licenciamento após o Simplex. Para Ricardo Guimarães, compreender “em que fatores podemos mexer” é essencial para construir um modelo viável de habitação acessível. “O mercado está a ter um bom desempenho nos sítios onde consegue recuperar o custo do investimento, e muitos projetos ficam para trás onde o valor de mercado não é atrativo para pagar estes custos”, inferiu.
Seguiu-se a intervenção de Alice Pontes, diretora de Empresas Norte da CGD, que apresentou a perspetiva do financiamento à habitação acessível. Destacou um enquadramento macroeconómico favorável e taxas de juro relativamente baixas, mas alertou para desafios como desburocratização, sustentabilidade, regulação e falta de mão-de-obra. Recordou que a CGD financia atualmente 30 mil clientes do setor da construção e imobiliário e está “preparada para fazer parte da solução”, acrescentando que “estamos presentes nas várias áreas relacionadas com o imobiliário” e que “não é por falta de financiamento que os projetos não avançam”. Reforçou que a habitação deve ser pensada “de forma holística, com o público e com o privado”, defendendo que instrumentos como a garantia mútua podem ser alargados. Apontou ainda soluções como a “bonificação de juros de projetos deste género”, que poderiam apoiar o desenvolvimento de novos modelos de habitação acessível.
Na mesa-redonda da sessão, moderada por Cláudia Beirão Lopes, Director of Licensing & Urban Planning da Reify, João Moreira, CEO do GFH, explicou que, apesar de o grupo estar já a “desenvolver 2.000 fogos para o mercado e para autarquias” em várias localizações do país, o grande desafio continua a ser a capacidade financeira das famílias, observando que “o português médio teria capacidade para comprar uma casa de 300.000 euros a 30 ou 40 anos. Isso é muito difícil para os promotores”. Afirmou que a integração da componente de construção dentro da própria empresa tem permitido avançar com projetos, acrescentando que são necessárias outras vantagens para que este regime seja um negócio, “nomeadamente mais alavancagem financeira, pela rentabilidade mais baixa, aumentar a capacidade construtiva nos projetos de habitação acessível” e procurando “localizações onde o custo do terreno seja possível para se poder avançar”.
Partilhando a análise, José Rui Meneses e Castro, co-CEO do MAP Group, sublinhou que o debate sobre habitação acessível “não pode ser apenas sobre quantidade, mas também sobre qualidade”, defendendo que, além da redução da carga fiscal, é essencial baixar os custos produtivos. “Estaremos dispostos a investir em habitação acessível; tendo no nosso ADN uma empresa de construção, será mais fácil fechar a conta. Mas a função social em si é do Estado, e por isso tem de nos ajudar”.
Já Sérgio Meireles, Head of Real Estate Investment da Caixa Gestão de Ativos, reforçou que há condições para acelerar este segmento, uma vez que “a CGD quer financiar projetos” e os investidores institucionais procuram previsibilidade. Recordou que os Organismos de Investimento Coletivo continuam pouco expostos ao residencial, “cerca de 4% a 5%”, sendo que os fundos “podem ser uma forma de alocar capital”. Para o responsável, a prioridade passa por transformar intenções em execução, defendendo que “temos de acelerar e ter mais capacidade de materialização destas iniciativas, para que a economia voe mais alto”.
Quanto à criação de veículos específicos para habitação acessível, João Moreira concordou que “faz todo o sentido”, uma vez que “é preciso que exista habitação primeiro, para que seja acessível”. Sublinhou ainda que “temos de ter capacidade de colocar esta habitação dentro dos OICs e as próprias autarquias têm de ser também capazes de colocar o produto no mercado”.
José Rui Meneses e Castro considerou que a disponibilização de imóveis do Estado “é fundamental”, embora com a condição de que “as regras têm de ser bem claras”, de forma a assegurar rentabilidade aos investidores. Por outro lado, João Moreira acrescentou que o GFH participou “em todos os concursos de arrendamento acessível que houve neste país, e não fechámos nenhum”, defendendo que o modelo tem de ser financeiramente viável e sublinhando que “não é preciso inventar; a Europa já tem modelos”. Já Sérgio Meireles reforçou que “demos um grande passo na questão dos impostos e também no custo do capital. Mas estas parcerias fazem todo o sentido, sem dúvida, e este património poderia não ser alienável, para que a exploração fosse mais competitiva e, anos mais tarde, pudesse reverter novamente para o Estado”.