Durante o evento da SRU Lisboa 2026, foi discutido o potencial do modelo Build to Rent (BTR) em Portugal. O debate, contou com a participação de Sofia Nogueira Leite, Associada Coordenadora da Equipa de Imobiliário e Urbanismo da PLMJ, Paula Sequeira, Consultancy & Valuation Director da Savills Portugal, António Monteiro, CEO da A400, e Nuno Marques, diretor comercial da Udra Grupo Sanjose, com moderação de Patrícia Barão, presidente da APEMIP.
Rigidez na lei continua a ser entrave
Para Sofia Nogueira Leite, um dos principais entraves ao desenvolvimento do Build to Rent está na rigidez do enquadramento legal do arrendamento em Portugal.
A especialista destacou que a "legislação atual limita a flexibilidade contratual, nomeadamente em aspetos como os prazos dos contratos ou as condições de saída". Um exemplo apontado foi o limite legal da caução a dois meses de renda, que reduz as garantias para os proprietários.
Sublinhou, também, que o problema não se resume à legislação em si, mas também à eficácia na aplicação dos direitos dos senhorios. Segundo explicou, embora tenham existido melhorias ao longo dos anos, os mecanismos disponíveis para agir em caso de incumprimento por parte dos arrendatários continuam a ser lentos.
“Se queremos escala no arrendamento e incentivar investidores a construir para arrendar, é importante que existam mais garantias”, defendeu.
Novos perfis de utilizadores podem impulsionar o modelo
Paula Sequeira considera que novas tendências sociais e profissionais podem favorecer o arrendamento institucional - o fenómeno do aumento da mobilidade profissional e o crescimento de novos perfis de residentes, incluindo nómadas digitais, são alguns desses exemplos.
A especialista destacou ainda que estão a surgir novas estruturas de financiamento e que a introdução de nova legislação para o setor pode contribuir para criar maior estabilidade.
Outra peça essencial, será uma maior articulação entre entidades públicas e privadas, nomeadamente através de um melhor acesso a solo para desenvolvimento; uma maior rapidez nos processos de licenciamento; e incentivos municipais que facilitem a viabilização dos projetos.
Fiscalidade continua a ser fator determinante
Para António Monteiro, a fiscalidade será decisiva para determinar se o Build to Rent conseguirá ou não ganhar escala em Portugal.
O CEO da A400 considera que o enquadramento atual continua a penalizar alguns investimentos, especialmente quando os imóveis não se destinam a residência permanente, o que pode resultar numa tributação mais elevada, como o IMT.
“Sinto que ainda não é desta vez que vamos acelerar a fundo”, afirmou.
Segundo o responsável, a realidade do mercado confirma essa tendência: muitos dos projetos que chegam à empresa continuam a estar orientados para venda residencial ou hotelaria, em vez de arrendamento.
Monteiro destacou também a importância de integrar consultoria especializada na fase inicial de investimento.
Nesse contexto, referiu que a empresa desenvolveu ferramentas digitais que permitem monitorizar os custos em tempo real durante o desenvolvimento de um projeto, ajudando investidores a tomar decisões mais informadas.
Industrialização pode melhorar viabilidade
Outro fator apontado como essencial para tornar o BTR mais competitivo é o controlo rigoroso de custos e prazos de construção.
Segundo António Monteiro, a industrialização da construção pode desempenhar um papel importante nesse processo, ao permitir maior estandardização. Esse tipo de abordagem, explicou, pode libertar mão-de-obra para outros projetos.
Escala e previsibilidade são essenciais para atrair investidores
A experiência internacional também foi abordada por Nuno Marques, que destacou a presença do grupo em Espanha através do Grupo Sanjose.
Segundo o responsável, uma das principais diferenças entre os dois mercados está na escala dos projetos, fator determinante para investidores institucionais.
“O investidor procura escala. O que pretendemos é previsibilidade – todos queremos saber o que vai acontecer.”
O responsável defende que uma maior estabilidade regulamentar e maior clareza nas regras do mercado são fundamentais para atrair investimento.
Ao comparar os dois países, Marques considera que a diferença não está necessariamente na capacidade técnica da construção.
“Em Espanha não se constrói melhor que em Portugal – eles são é mais práticos. Nós complicamos tudo.”
Também destacou a diferença nos prazos de licenciamento: em cidades como Madrid, um projeto pode ser licenciado em cerca de quatro meses, com médias de oito a nove meses, tempos significativamente mais curtos do que os habituais em Portugal.
Projetos de arrendamento exigem lógica diferente na construção
Outro aspeto referido foi a diferença entre desenvolver projetos para venda e para arrendamento. No caso do Build to Rent, explicou Nuno Marques, o foco está na facilidade de manutenção e substituição de equipamentos.O objetivo é garantir que os edifícios funcionem de forma eficiente ao longo do tempo, algo que nem sempre é prioritário em projetos destinados à venda.
Lisboa, Porto e Algarve concentram maior procura
Quanto às localizações mais atrativas para projetos de Build to Rent, Paula Sequeira destacou sobretudo os grandes centros urbanos, onde existe maior pressão entre oferta e procura.
Em Lisboa, a procura continua elevada, mas zonas periféricas como Amadora e Loures começam também a ganhar relevância. Outras áreas com potencial incluem Almada e Seixal, impulsionadas por uma população jovem e boas ligações de transporte, além de custos de solo mais baixos.
No norte, a cidade do Porto continua a concentrar forte procura, juntamente com municípios como Matosinhos, Vila Nova de Gaia e Maia. Também cidades com forte população estudantil, como Coimbra, e centros urbanos como Braga e Guimarães foram apontados como mercados com potencial.
No sul, a região do Algarve surge igualmente como oportunidade, com cidades como Faro, Portimão e Loulé a registarem procura associada ao setor do turismo e à necessidade de habitação para trabalhadores.
Parcerias público-privadas podem ser determinantes
Para António Monteiro, além das questões legais e fiscais, existe também um desafio cultural em Portugal, onde a aquisição de casa própria continua a ser a opção dominante.
Na sua opinião, o país precisa de mais empreendedorismo e de uma maior abertura a modelos alternativos de habitação, incluindo o arrendamento institucional.
O responsável defende igualmente que parcerias público-privadas podem ser determinantes para acelerar o desenvolvimento do setor.
Um modelo com potencial, mas ainda dependente de reformas
Apesar dos desafios identificados, os participantes concordaram que o Build to Rent pode desempenhar um papel importante no aumento da oferta de habitação em Portugal. Para isso, segundo os participantes, será necessário avançar em três frentes: na melhoria do enquadramento legislativo do arrendamento, na criação de incentivos fiscais adequados e numa maior cooperação entre setor público, investidores e indústria da construção.