A conferência "A requalificação do espaço público e o valor imobiliário – Quais os novos territórios de oportunidade?" fechou o segundo dia da 12.ª edição da Semana da Reabilitação Urbana do Porto. A abertura da sessão esteve a cargo de Domingos Silva, Vice-Presidente da APEMIP, que sublinhou a importância da discussão sobre a transformação do espaço urbano e os impactos desta no setor imobiliário.
Na apresentação, Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, fez uma análise detalhada da evolução da oferta e procura no mercado imobiliário, abordando as variáveis que influenciam as transações e o valor das propriedades. «A crise teve uma forte tradução nas transações, mas a recuperação tem sido visível nos últimos meses», afirmou Ricardo Guimarães, acrescentando que «antes disso, o comportamento das vendas e da valorização é umbilical».
"O mercado está novamente a acelerar"
No entanto, apesar dos desafios, os preços da habitação continuam a valorizar. «Devemos chegar ao final do ano com a habitação a valorizar 10% em termos anuais», afirmou, destacando que os preços já têm vindo a aumentar de forma consistente a cada trimestre. Falando sobre os novos territórios de oportunidade, Guimarães sublinhou que o Porto «está a crescer, com intenções de promoção imobiliária 10 pontos acima da sua quota natural, face à sua dimensão».
Este crescimento, contudo, não está a traduzir-se num processo de embaratecimento da cidade. «Hoje, estreitam-se as diferenças. O Porto estava quase 60% acima nos preços da AMP, mas agora está 40%. Também tem intenções de promoção em mais zonas. Não é embaratecimento do Porto, é encarecimento relativo e proporcional de zonas que eram mais acessíveis», clarificou. A Invicta começa assim a ter «outra capacidade de oferecer produto novo em diferentes patamares de preços», mas, conforme adiantou Ricardo Guimarães, «ainda em valores que podem não ser acessíveis».
A conferência reuniu a mediação imobiliária e as cidades para debater os desafios do planeamento urbano e habitacional. Sob a moderação de Gustavo Soares, da APEMIP, o painel incluiu representantes das câmaras municipais do Porto e Matosinhos e consultores do setor imobiliário.
"Queremos todos ter uma cidade inteligente, mas que resolva os problemas dos seus munícipes"
Manuela Álvares, vereadora de Matosinhos, destacou a importância da requalificação urbana para atrair investimento e melhorar a qualidade de vida nas cidades. «Todos sabemos que a requalificação leva à regeneração e reabilitação. Em Matosinhos temos zonas muito densificadas, e zonas rurais e semi-rurais no Norte. E quando requalificamos o espaço público, temos de ter em conta essa heterogeneidade»
Segundo a vereadora, «quando fazemos ciclovias sabemos que vão atrair investimento, quando fazemos escolas, queremos atrair novas pessoas e novas oportunidades», afirmou, realçando que o investimento em infraestruturas públicas tem um efeito multiplicador significativo. «Ainda possuímos áreas de solo rural ou semi-rural que queremos preservar, ao mesmo tempo que requalificamos avenidas e promovemos caminhos rurais. Esta é a nossa estratégia de biodiversidade, alinhada com as metas de não impermeabilizar terrenos. Contudo, a habitação acessível por si só não resolve tudo, e os orçamentos são limitados», disse Manuela Álvares.
"Sabemos que por cada euro há um multiplicador de cinco a dez vezes de investimento privado"
Pedro Baganha, vereador do Urbanismo da Câmara Municipal do Porto, enfatizou que «o planeamento urbano é a base de tudo, do futuro. O Porto é uma cidade consolidada, mas tem espaços de expansão. E o ímpeto de investimento público é a reabilitação do espaço público», acrescentando que «por cada euro há um multiplicador de cinco a dez vezes de investimento privado».
Nos últimos anos, a autarquia do Porto lançou o projeto Rua Direita, requalificando espaços que há décadas estavam sem investimento, abrangendo 90 arruamentos e 31 projetos, num investimento total de 25 milhões de euros.
Para os próximos 10 anos, no conjunto dos grandes projetos, «temos perspetivados nos próximos 10 anos cerca de 840.000 metros quadrados de nova construção, dos quais 570.000 habitação, mais de 5.000 novos fogos. Queremos que isso se faça, por uma vez, de forma programada». Muitos dos problemas «com que nos debatemos têm que ver com défice de planeamento territorial», referiu Baganha, sublinhando que «devemos dar mais importância ao desenho do território». Para já, «temos feito muitos estudos urbanísticos. Podem dar uma visão muito concreta ao privado e permitem que a decisão urbanística seja coerente ao longo do tempo», completou.
"Ao desenvolvimento ferroviário se segue investimento urbano, e queremos que seja feito de forma planeada e organizada"
O vereador disse ainda que «tivemos sorte com o acelerar do projeto do TGV; sabemos que ao desenvolvimento ferroviário se segue investimento urbano, e queremos que seja feito de forma planeada e organizada».
Artur Varum, CEO da Civilria, enfatizou a «valorização dos espaços verdes e das infraestruturas públicas desde a pandemia», destacando a importância de uma «rede de transportes eficiente e de um planeamento urbano flexível». Contudo, apontou a falta de terrenos na cidade do Porto como um obstáculo ao desenvolvimento de novos projetos. «Sem terrenos, não podemos fazer projetos, e o instrumento de gestão territorial tem de o permitir, senão a oportunidade fica comprometida», explicou.
Já Rui d'Ávila, Administrador da GFH, abordou o impacto do turismo e das novas infraestruturas na ligação entre Porto e Gaia, e destacou a importância de desenvolver o mercado de arrendamento como uma solução rápida e acessível para a crise habitacional. «Temos um problema de habitação, há falta de casas para quem quer entrar no mercado. A forma mais rápida e barata e simples, é o mercado de arrendamento. No entanto, tem de competir com o mercado hipotecário, e não conseguem ter rendas suficientemente agressivas para competir». Para o responsável, «uma das soluções é pegar em muitos terrenos que estão sem utilização nenhuma. Esses terrenos são nossos, passem-nos para que possamos construir milhares de fogos», sugeriu.
Por sua vez, Sofia Galvão, consultora sénior da PLMJ, defendeu a necessidade de políticas urbanísticas flexíveis para facilitar o desenvolvimento urbano. «Nada disto é natural, isto é o resultado de políticas urbanísticas maduras e instrumentos capazes de agilizar as escolhas políticas. É assinalável o caminho que fizemos todos juntos para qualificar as nossas cidades. Hoje, é possível ter informação determinante para efeitos de planeamento e políticas públicas. Agora, há capacidade de juntar estas abordagens, e adesão à realidade».
"O investimento público é um indutor de transformações urbanas"
Destacou o papel do investimento público como catalisador de transformações urbanas e apoiou a recente alteração do regime jurídico de gestão territorial, que facilita a conversão de solo rústico em urbano para projetos habitacionais. «Os promotores imobiliários devem olhar também para o planeamento, é na norma urbanística que devemos trabalhar», afirmou, acrescentando que «tem de haver mecanismo de flexibilização que permita que a oportunidade seja enquadrada e possa acontecer».