O equilíbrio entre o turismo, o alojamento local e o arrendamento é uma questão central para o futuro das cidades. Durante a Semana da Reabilitação Urbana do Porto, vários especialistas discutiram as implicações económicas e sociais desta equação, tentando identificar soluções que garantam um desenvolvimento sustentável para ambos os mercados.
O que dizem os números?
Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, destacou as diferenças entre o alojamento local e o arrendamento, analisando a rentabilidade de ambos nos diferentes bairros da cidade. O alojamento local apresenta vantagens significativas na Baixa e no centro histórico do Porto, onde o rendimento obtido com o AL supera o arrendamento convencional. «Onde o AL supera o arrendamento equiparável para o mesmo alojamento é na Baixa e no centro histórico» revelou, destacando que, fora dessas zonas, o equilíbrio entre AL e arrendamento é mais equilibrado, como em Campanhã, onde as rendas são de 19 euros por metro quadrado.
Em Lisboa, Ricardo Guimarães observou que o «mercado é mais assimétrico, especialmente nos percentis superiores», o que torna o Alojamento Local mais rentável em certas áreas. «Ainda bem que o mercado imobiliário tem segmentos e alternativas. O arrendamento compete em rendimento bruto e operacional de forma muito eficaz com o Alojamento Local, excepto nas localizações onde é natural», acrescentou. Contudo, alertou para o impacto das políticas públicas no mercado de arrendamento, que tem gerado um aumento das rendas, mas também reduzido a procura. «Temos um grande aumento das rendas que, devido às políticas públicas, levou ao aumento de rendas e redução da procura», afirmou Guimarães, destacando a natureza precária da equação, pois «o arrendamento depende das políticas públicas, e, em particular, das políticas locais».
O papel da Porto Vivo
Raquel Maia, Administradora Executiva da Porto Vivo, SRU, enfatizou que «sem alojamento local não teríamos um centro histórico vibrante como temos hoje». No entanto, enfatizou que «os preços cresceram e os rendimentos não aumentaram, e a nossa classe média não consegue suportar os preços da habitação», um problema que exige uma resposta eficaz para equilibrar as necessidades do mercado habitacional e as exigências do turismo.
A Porto Vivo SRU implementou várias medidas, além de um vasto programa de obra pública, também o Porto com Sentido, «uma resposta para o agora que tem vindo a captar imóveis privados para o arrendamento acessível e subarrendamento». São 350 famílias no Porto «que podem viver com rendas de cerca de 500 euros; é um motivo para continuarmos», afirmou Raquel Maia. Outro modelo em destaque na discussão foi o Build to Rent, uma abordagem que «permite que nos coloquemos na possibilidade de oferecer ao investidor privado um contrato de promessa de arrendamento no momento da aprovação do projeto de arquitetura». A partir daqui, «o promotor pode desenvolver o seu projeto para as rendas que nos permitimos suportar» explicou.
Mesa-redonda de debate
Ricardo Valente, vereador da Câmara Municipal do Porto, abordou as implicações da regulação do AL na cidade, sublinhando a postura equilibrada da autarquia face a este setor. «O papel da Câmara Municipal do Porto não é dirigir políticas de habitação, pois temos um mandato específico, como é o caso da habitação social, que representa, por exemplo, 13% do país. E não queremos expandir esse número. Cabe ao agente público criar as condições para que ambos os mercados – o alojamento Local e a habitação – possam ser rentáveis numa determinada cidade», explicou.
"O verdadeiro problema do mercado de arrendamento é simples de explicar: é a falta de oferta"
Para o vereador, a coexistência entre o Alojamento Local e a habitação é possível e desejável, sendo necessário estabelecer um rácio que permita a harmonia entre estes dois mercados. «Mesmo nas zonas de contenção, não temos um limite quantitativo para o número de alojamentos locais. O agente público tem de regular e estabelecer critérios. O verdadeiro problema do mercado de arrendamento é simples de explicar: é a falta de oferta», afirmou, acrescentando que a solução passa por «um choque fiscal, com IVA a 0%, e um choque de oferta para baixar os preços». No próximo dia 18 de novembro, será publicado um novo regulamento para o Alojamento Local.
O impacto do Alojamento Local em Gaia foi abordado por António Miguel Castro, Presidente do Conselho de Administração da Gaiurb, que sublinhou a paragem tomada pela cidade para reavaliar a situação. «Gaia não tem a mesma expressão de Alojamento Local que o Porto tem. Optámos por fazer uma pausa para avaliar a situação e perceber onde estamos», afirmou. No entanto, a Gaia reconhece a relevância da atividade, especialmente no centro histórico. Para António Miguel Castro, a relação entre o Alojamento Local e a sustentabilidade também deve ser considerada: «As energias renováveis também tiveram incentivos, mas houve uma série de entraves relacionados com as licenças que bloquearam o setor. Hoje, o impacto da atividade não se resume à pegada ecológica, mas também ao que investimos na área da saúde».
O Alojamento Local, enquanto motor de regeneração urbana, foi igualmente destacado por Nuno Trigo, Vice-Presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal. «O Alojamento Local foi e continua a ser fundamental para a regeneração urbana. No entanto, só poderá manter esse papel com estabilidade legislativa e um bom enquadramento. Nenhum investidor vai investir num mercado instável, como o que temos vivido», explicou.
"Proibir a abertura de alojamento local em locais recentemente arrendados é uma medida concreta, que limita e protege a habitação"
«Sabemos que algumas zonas históricas podem estar sob pressão, por isso é necessário estabelecer regulamentos municipais específicos. Já antes do programa Mais Habitação, muitos desses regulamentos estavam em vigor. Proibir a abertura de alojamento local em locais recentemente arrendados é uma medida concreta, que limita e protege a habitação. Nós também precisamos de habitação, mas não pedimos revogações ou total liberdade, pedimos razoabilidade», enfatizou.
Rui Pina, Vice-Presidente da Associação de Hostels de Portugal, alertou para a situação dos hostels em Lisboa e Porto, duas das cidades mais procuradas por turistas jovens. Referiu que «existem investidores à espera de licenciar hostels cujos investimentos foram feitos há vários anos. Conheço pelo menos três exemplos. Estão parados, pois ainda não é possível abrir, devido às restrições atuais». Todas as camas disponíveis no Porto «não conseguem ocupar o segundo maior hostel de Copenhaga. Este é um mercado único de turismo jovem, muito relevante e ainda negligenciado, desenvolvido por privados, que deveria ser encarado de forma mais estruturada. Temos que explorar este segmento de turismo», reforçou.
Ricardo Guimarães, por sua vez, frisou que «mesmo nas zonas de contenção, uma ruína pode ser transformada em alojamento Local, ou um prédio devoluto, com habitação acessível, desde que seja feita a transformação de logradouros em zonas permeáveis», explicou. Para Ricardo Guimarães, o alojamento local «tem uma dinâmica de rentabilidade e de economia que permite fechar a equação económica de uma forma que o arrendamento não consegue».