“É preciso desmistificar o tema da sobreoferta” do AL, considera Eduardo Abreu, sócio da Neoturis, frisando que “hoje a oferta e a procura estão bastante equilibradas na capital”. E os dados atestam-no, diz, pois ainda que embora o AL corresponda a 22% da oferta de alojamento turístico registada na Grande Lisboa, num total 20.377 camas, “sabemos que muito destas unidades não estão em operação”; sendo que “19,2% da procura turística, cerca de 3,7 milhões de dormidas ao ano” é canalizada para este formato, “o que é muito importante para a economia da cidade”.
Além disso, nota o especialista, o ritmo de crescimento do AL tem abrandado depois da pandemia, o que se deve essencialmente a “um fenómeno de substituição” pelo formato dos apartamentos turísticos e não pelo abrandamento da procura que, estima, continuará a crescer nos próximos anos. Assim, enquanto o AL está nesta altura a aumentar 10% ao ano, os apartamentos turísticos estão a crescer a 23% ao ano. Ou seja, “quando se começou a falar de zonas de contenção, a nova oferta derivou para os apartamentos turísticos, que é uma área na qual só os grandes investidores apostam”, contribuindo para que os pequenos investidores particulares, que têm tickets mais reduzidos, “sejam tendencionalmente afastados do mercado”, conclui.
Atualmente, “todos os grupos hoteleiros e plataformas de distribuição olham para este mercado, além de muitas marcas que não são tradicionalmente hoteleiras”, havendo uma “contínua pressão para licenciamento de apartamentos turísticos” que, por exemplo, podem vir a ocupar parte de unidades hoteleiras já licenciadas, o que aumenta a sua atratividade.
Para Nuno Constantino, Presidente da Associação de Hostels de Portugal, parece claro que no futuro “não vai continuar a haver crescimento do AL como houve nos últimos anos”, sendo que “algures no tempo, deverá surgir uma nova figura para enquadrar os hostels” que, diz, “é um formato que está mais próximo dos empreendimentos turísticos do que do AL”.
Concordando que o crescimento deste mercado irá abrandar substancialmente, Miguel Rodrigues, Managing Director da Feels Like Home, considera que “a tendência futura é de descer o número de licenças de AL, e provavelmente isso será compensado com mais empreendimentos turísticos e novos hotéis. Não sendo atribuídas novas licenças não há como aumentar a oferta neste formado, mas em havendo procura, o mercado compensará com outro tipo de unidades de alojamento”.
“Não é o AL que vai resolver o problema da habitação”
“Sabemos que não é só o AL que vai resolver o problema da habitação”, afirma Patrícia Ferreira, Chefe da Divisão de Saneamento Liminar e Apoio ao Licenciamento e Coordenadora do Grupo de Trabalho do Urbanismo Comercial e Alojamento Local” da Câmara de Lisboa; explicando que um dos grandes objetivos do novo regulamento municipal é o de equilibrar os diferentes usos na cidade, tornando-a mais agradável. “Não queremos que os turistas venham ver outros turistas”, afirma, explicando que o que se procura com este novo regulamento é acabar com o desequilíbrio que existe atualmente em algumas zonas da cidade, como em Santa Maria Maior onde o rácio de AL vs número de habitantes é considerado de “excessivo”. E, visto que “continuamos a ter muitas licenças fantasma, ou seja, há muitas unidades desativadas que continuam a contar para efeitos de rácio”; nos últimos três anos o reforço da fiscalização e das vistorias aos AL existentes tem sido um dos vetores da ação do município neste campo, a par com a alteração ao regulamento do AL e à revisão da taxa turística; “para que os rácios possam traduzir efetivamente a realidade” e ajudar a autarquia a traçar estratégias de futuro, como a que é proposta num novo mapa de contenções.
Regulação é essencial para estabilizar o mercado
“O que os nossos clientes mais pedem é estabilidade”, sublinhou Luís Filipe Santiago Salema, Associado Coordenador do Departamento de Imobiliário e Turismo da PLMJ, considerando que “a regulação municipal é muito interessante e tem potencial para trazer essa estabilidade que os investidores precisam e desejam”.
Conscientes da necessidade da harmonia urbana, e que “as cidades fazem-se do equilíbrio”, na Optylon Krea “pedimos apenas estabilidade das regras, pois vamos continuar posicionados neste setor turístico e, a partir daí, certamente nos enquadraremos”, advoga o diretor de real estate investments, João Pita. Até porque, diz, “havendo um ambiente estável e regulado, o mercado vai acabar por estabilizar. Os diferentes formatos, sejam o AL ou os apartamentos turísticos, devem coexistir de forma sustentável, são tendências internacionais e, no fim, os players adaptam-se à dinâmica da procura”, conclui.