As novas medidas apresentadas pelo Governo para a habitação, como a redução do IVA da construção para 6% ou a revisão do Simplex, são positivas, mas não vão bastar para baixar os preços da habitação em Portugal. É o que conclui o Portuguese Investment Property Survey (PIPS), o inquérito trimestral realizado pela Confidencial Imobiliário em parceria com a APPII.
Os resultados referentes ao 2º trimestre deste ano mostram que esta perspetiva dos promotores está relacionada com o baixo nível de esclarecimento quando à forma de aplicação efetiva destas medidas no terreno. Um saldo de 92 pontos percentuais dos inquiridos concordam com a medida da redução do IVA e 58 pp com o novo Simplex mas, apesar deste grande consenso, mantém-se a incerteza quanto à forma de aplicação. Apenas 36 pp afirma estar esclarecido quanto à questão do IVA, com um saldo de só 19 pp no que diz respeito ao Simplex. Quando questionados sobre a possibilidade de ambas as medidas serem suficientes para promover uma redução nos preços, os promotores mostram-se pessimistas, com um saldo de respostas de -19 pp no caso do IVA e de -45 pp no caso do Simplex.
Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, explica que “os promotores consideram as duas medidas claramente positivas, com a redução do IVA a reunir um consenso muito forte e até bem acima do Simplex. Mas esse otimismo convive com fortes reservas: no caso do Simplex, os promotores mostram-se pouco esclarecidos sobre a reforma e temem a forma como será aplicada nas câmaras municipais. É esse receio que explica o saldo negativo de -45 pp quando questionados se a medida será suficiente para reduzir os preços”, salienta.
No caso da redução do IVA para 6% na construção de habitação, “mesmo gerando um consenso quase unânime sobre os seus méritos, persiste incerteza sobre a forma como será aplicada, pelo que o indicador de expectativas quanto à capacidade desta medida para reduzir os preços é negativo. O mercado não espera, por isso, um efeito imediato sobre os valores de venda”.
Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, destaca que “os resultados do inquérito mostram que o setor acredita que a redução do IVA para 6% permitirá aumentar a oferta de habitação para a classe média, precisamente porque melhora a viabilidade económica dos projetos”, recordando que “com a atual carga fiscal, muitos empreendimentos destinados ao segmento de mercado de que o país mais precisa simplesmente não eram exequíveis”, e aponta que “nos últimos três anos, cerca de 59.000 fogos pré-certificados não avançaram porque a equação económica não fechava. Tudo o que reduza os custos de produção melhora essa equação e cria condições para que projetos que estavam na gaveta possam avançar. É isso que esta medida faz: transforma projetos inviáveis em projetos viáveis, permitindo construir mais habitação onde ela faz mais falta”.
Salienta que o inquérito “não revela ceticismo em relação à medida — pelo contrário, demonstra uma confiança muito expressiva no seu impacto. O que revela é realismo quanto aos prazos. A promoção imobiliária tem ciclos de desenvolvimento de vários anos e, por isso, ninguém deve esperar efeitos imediatos nos preços. O impacto da redução do IVA será estrutural e sentir-se-á através do aumento da oferta. Quanto maior for a oferta de habitação para a classe média, maior será o equilíbrio do mercado e mais sustentada será a estabilização dos preços. É esse o caminho para resolver o problema da habitação em Portugal”.
Expetativas em relação aos custos de construção estão em alta
Segundo a Ci, a incerteza relativamente ao impacto das medidas governativas pode ser contextualizada no sentimento de mercado relativamente aos custos de construção. O sentimento de subida atingiu os 85 pp, o mais alto de toda a série, desde o final de 2022. A perspetiva dos agentes é de agudização, com o indicador de expectativas para os próximos 3 meses igualmente em máximos, nos 33 pontos, mais do que duplicando face aos 16 pontos registados há um ano.
Os custos de construção estão entre os principais obstáculos à atividade da promoção imobiliária, e o seu índice de pressão atingiu os 86%, valor só superado durante o ciclo inflacionista de 2022.
Apesar do agravamento face ao trimestre anterior, os custos de construção foram novamente superados pela burocracia e licenciamento enquanto principal obstáculo à atividade (89%).
Transações de fogos novos voltam a descer
Este inquérito também dá conta de uma descida do número de transações de novas habitações no segundo trimestre do ano, acentuando a tendência já registada no trimestre anterior. O indicador de sentimento sobre vendas caiu de -3 para -36 pp, assinalando uma clara inversão da recuperação observada no final de 2025.
No que diz respeito aos preços, os promotores esperam que se mantenham em alta, com o indicador a fixar-se nos +51%.
No saldo entre o comportamento das vendas e dos preços, o sentimento de mercado, apesar de continuar positivo, recuou para +13 pp, mínimo desde o 3º trimestre de 2024. Esta perda de fôlego repete-se nas expectativas para os próximos três meses: o indicador global caiu para +6 pp, uma contração acentuada face aos +35pp do trimestre anterior e o valor mais baixo desde 2024.
Isto pode explicar-se com a perspetiva sobre as vendas, que passa a negativa (-21 pp), ao contrário dos preços, cujas expectativas se mantêm claramente positivas (+33 pp), ainda que abaixo dos +59 pp esperados há três meses.
Seja como for, tanto no sentimento sobre a atividade recente como nas expetativas futuras, o mercado evidencia uma clara perda de dinâmica face ao final do ano passado, quando os dois indicadores rondavam os +30 pp.