Segundo o inquérito "Portuguese Investment Property Survey (PIPS)”, realizado pela Confidencial Imobiliário em parceria com a APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, os custos de construção, que continuam a agravar-se, são o principal entrave à promoção de nova habitação.
Burocracia desce para segundo lugar
De acordo com os resultados do 1º trimestre deste ano, existe um consenso entre os promotores imobiliários quanto ao impacto do aumento destes custos, que atingem um índice de pressão de 84%. Pela primeira vez desde o início do estudo, há seis anos, este fator ultrapassa a burocracia e os constrangimentos associados ao licenciamento, que descem para a segunda posição com um índice de 83%, abaixo da média histórica de cerca de 90%.
Carga fiscal é o terceiro desafio do setor
A carga fiscal surge como o terceiro principal obstáculo, com um índice próximo dos 70%. Este indicador tem vindo a diminuir desde o segundo trimestre de 2025, quando atingia 84%, refletindo expectativas positivas do mercado após o anúncio governamental de redução fiscal, nomeadamente através da descida do IVA.
Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, afirma “A passagem da burocracia e do licenciamento para o segundo lugar dos obstáculos traduz uma expetativa positiva quanto aos efeitos da revisão do Simplex Urbanístico, tal como a redução da carga fiscal reflete a antecipação dos impactos da anunciada descida do IVA para 6%. Contudo, em sentido oposto, o mercado assinala um agravamento crescente das dificuldades associadas aos custos de construção. Este fator acaba por anular uma parte significativa dos benefícios esperados naquelas outras áreas, mantendo o índice geral de pressão em 59%, um valor próximo da média histórica de 62%”.
Já Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, refere “Os resultados deste estudo comprovam a forte pressão que os custos de construção exercem sobre a promoção de nova habitação, decorrente, em grande medida, de um conjunto de requisitos legais e regulamentares desajustados à realidade do setor e às necessidades do país”. O responsável acrescentou ainda “este é hoje um dos fatores mais críticos, a par de outros constrangimentos como a falta de previsibilidade, simplificação e celeridade nos processos de licenciamento, o preço dos terrenos ou a carga fiscal, que condicionam a capacidade de resposta do setor”.
Por fim, concluiu que “é impossível construir para vender a 300 mil euros”, sendo que “Nos últimos três anos, cerca de 59 mil fogos que chegaram a estar pré-certificados não avançaram por falta de viabilidade económica. Este dado demonstra bem a urgência de uma revisão mais ampla das condições em que o setor opera, para que seja possível transformar procura efetiva em oferta real”.
O inquérito revela também uma redução da atividade e um abrandamento dos preços no arranque de 2026. Ainda assim, os promotores mantêm uma perspetiva otimista para os próximos meses, antecipando uma evolução positiva dos preços e das vendas. Este sentimento elevou o indicador de expectativas para +35 pontos, o valor mais alto desde o final de 2024.
Apesar da desaceleração recente, a procura continua a não ser vista como um problema estrutural. A escassez de compradores permanece o fator menos relevante entre os obstáculos identificados, com um índice de pressão de apenas 23%, em linha com os níveis históricos.