A revisão do Simplex do licenciamento urbanístico ainda levanta dúvidas no setor imobiliário. Juristas, técnicos e promotores temem “uma manta de retalhos”, ao invés de uma lei relativamente simples. Este foi um dos temas em destaque na Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, na sessão “As novas regras do licenciamento urbano e o impacto na fileira da construção e do imobiliário”, que se realizou a 5 de março.
João Pereira Reis, sócio da ML, considera, por exemplo, que “há dúvidas sobre quando se começam a contar alguns prazos, e no RJUE não havia dúvidas sobre isso. Acredito que era preferível termos prazos mais dilatados e razoáveis com a certeza que, terminado esse prazo, o deferimento tácito permitira avançar o projeto. Com prazos demasiado curtos, a justificação pode ser apenas que não é possível cumpri-los”. Mas ressalva que o Governo ainda tem a possibilidade de fazer alterações ao projeto de lei.
João Benazra Faria, consultor da ML, destaca como pontos positivos da revisão do Simplex o alargamento do âmbito das matérias sujeitas a arbitragem, o fim do efeito de embargo imediato em ações instauradas pelo ministério público, ou o fim da obrigatoriedade da conferência procedimental sempre que fosse necessário parecer de entidades externas, que agora é exclusiva para casos em que existem divergências. Também salienta pela positiva a ampliação da dispensa autónoma para urbanização de todos os empreendimentos turísticos, não só da propriedade horizontal.
Simplex foi “um bom começo”, mas simplificação deve continuar
Os promotores imobiliários encaram estas alterações como positivas, à partida, defendendo sempre que “o país tem mesmo de acabar com as barreiras que travam quem quer construir. Apesar de algumas melhorias, continua a faltar previsibilidade, eficiência e rapidez, e é preciso evitar as leis ‘frankenstein’”, afirmou Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII. No entanto, “este é um bom começo, devemos continuar, e estamos otimistas. Porque se os licenciamentos forem mais rápidos, as casas custam menos”. O responsável destaca que “a CML tem estado sempre presente connosco e tem-nos ouvido, isso é muito importante” e um exemplo para outras autarquias.
Luísa Aparício, diretora do Departamento de Licenciamento Urbanístico da Câmara Municipal de Lisboa, destacou que o Simplex foi uma oportunidade para a autarquia reestruturar as suas equipas, e está a trabalhar na simplificação, mas salienta que a forma como os requerentes gerem os seus prazos também tem impacto no processo. “Precisamos de conversar mais uns com os outros, porque temos uma taxa de propostas indeferidas muito grande”.
Avelino Oliveira, presidente do Conselho Diretivo Nacional, Ordem dos Arquitectos, partilhou neste fórum que o feedback que recebe por parte dos arquitetos sobre o Simplex é “manifestamente mau. É estranho não termos uma lei verdadeiramente simples no século XXI. Seria melhor fazer um novo RJUE de raiz”. Aponta que “se formos rigorosos, nenhuma câmara do país cumpre efetivamente os prazos do RJUE, nem do atual, nem de um futuro”. Luísa Aparício concorda que “não nos parece que o esmagar sucessivo dos prazos seja a solução para estas preocupações”, até porque “os requerentes também gastam uma média de 58 dias a responder em fase de saneamento”.
Por outro lado, “continuamos a ter uma plataforma comum nacional adiada, cada câmara tem a sua sentença”, apontou também o representante da OA. Sobre a responsabilização dos técnicos, considera que “já estão habituados a essa responsabilidade”, e que as mudanças “não vão reduzir o risco” dos projetos, nomeadamente para efeitos de financiamento bancário. “Os bancos não se vão basear na responsabilidade dos técnicos para conceder crédito, e sim na garantia do controlo prévio ou sucessivo”.
Por sua parte, Joaquim Lico, CEO da Vogue Homes, também discorda das melhorias: “não acho que os processos tenham melhorado [com o Simplex], de todo. Apesar de se terem mudado os prazos, não há consequências para quando se excedem os mesmos, por exemplo. Os problemas do setor são mais ou menos os mesmos que há 30 anos”. E, por outro lado, também é crítico dos “muitos remendos” da lei. “Não sentimos abertura [de quem legisla] para dialogar com quem está efetivamente no terreno”. Resume que “a previsibilidade é muito importante para o setor, que só investe com segurança. Se não a tiver, vai aumentar o prémio de risco”.
Carlos Suárez, administrador da Victoria Seguros, foi claro ao referir que a seguradora não tem tido mais procura para acautelar estas questões nos projetos, “porque ainda ninguém percebe o que é realmente preciso”. E exemplifica que "o seguro da Ordem dos Arquitectos já cobre erros de projeto, e questões de licenças estão excluídas logo à partida”.